買樓槓桿方程式：夠膽瞓身「實業」唔怕舞高弄低、平均年回報20厘！｜1%Anthony

讀者林先生：你好！經常聽閣下說買樓求槓桿，投資不是應該要小心謹慎嗎？愈高槓桿不是風險愈高嗎？是否不要借貸太多呢？

撰文：1%Anthony｜ 圖片：unsplash

計算回報的方程式是回報 = 投入資本 x 回報率 x 時間。

過往投資股票以追求「回報率」為主。由於股票價格比較波動，除了經濟、政策、市場等宏觀因素外，還要看公司的管理層、運作模式、競爭對手等人為因素，因此即使有心水，也不會「瞓身」買落去，因為本金部分相對不會太高。

要提高回報，就要從回報率著眼，期望金手指一點，點石成金，買中爆升股，升三至五成，甚至一倍。

例如讀者有50萬元本金，瞓身買入股買升一倍，就是賺50萬元，本金翻100%，還要睇準出入市價位，中短線獲利後，就再捕捉另一隻。

股價有升當然有跌，所以要經常睇住個市，花心機及時間比較多。

投資物業較股票穩陣

後來投資物業以追求「本金」為主。

由於物業市場比較穩定，自從金融海嘯後不斷「印銀紙」，樓價便進入大漲小回的格局，即使遇上經濟逆境，整體跌幅才一、兩成，只要守得住，持貨多幾年就能重拾升軌。

再加上這是實質的資產，人為因素的影響也輕微，相比股票來說是穩定的投資。

因此我們夠膽瞓身買入資產，甚至借盡按揭敘造盡槓桿，九成按揭就是10倍槓桿。

倘若用50萬元首期買入一個500萬元單位邊住邊投資，投入資本就是500萬元了，毋須像股票一樣博三成、五成、一倍，穩穩陣陣升兩成，即是升100萬元，賬面上閣下的本金50萬元已翻了200%，期間還可以自己住慳回租金。

當然隨經驗的累積，筆者團隊還會追求「回報率」揀快的，爆升力就倍增。

筆者經常說買樓求槓桿，就是這個原理。

有別於追求回報率，更重要的是如何可以投入更大的資本，以及如何發揮融資槓桿的力量。

運用低息貸款增資金

例如筆者團隊目前投資的收購重建項目，嚴格來說不是投資或者投機，而是起樓的實業。平均年回報約20厘，高低波幅不會太大，只需要花心機時間在如何運用低息的貸款，增加投入資本就可以了。

如果資本是100萬元，幾年後就會增長至200萬元；如果資本是1,000萬元，其後就會增長至2,000萬元。

由於物業本身是相對穩定的投資，筆者投資的收購重建是實業，更加穩陣，高低起跌就不用擔心，做好前期就可以。

記住！發揮槓桿的前提是，投資回報必須要穩定。

高槓桿不等如一定是高風險的，最少物業市場並非如此，因此銀行也願意借錢。

投資者贏少些不緊要，最緊要不好輸，又或者輸的風險好細，即使物業暫時亦只有香港的住宅做得到。