專家樓評：放寬樓花按保　「建期」變主流

9月初政府放寬樓花按揭成數上限，與現樓按揭睇齊，透過按揭保險計劃下，樓價1,000萬元合資格的樓花物業最高可承做九成按揭；樓價1,500萬元或以下的樓花物業最高可承做八成按揭；樓價3,000萬元或以下的樓花物業最高可承做七成按揭。

新措施推出後一個月，市場上僅零星新盤推出，根據某樓盤的成交紀錄冊顯示，選用建築期付款方法(建期)的買家佔比接近八成，遠比即供付款(即供)方法高。新措施為何暫未見成效？

買家傾向等息口回落上會

息口走勢直接影響供樓開支，而現時正值加息周期，港元拆息升至15年半新高，香港銀行由去年開始調升最優惠利率(P)。以銀行同業拆息按揭(H按)封頂息率為例，現時H按封頂息率升至4.125厘，比去年初的2.5厘大增1.625厘，以每100萬元貸款額計算，如現時以即供上會，每月供款為4,846元，比去年初3,915元大增24%(931元)，供樓開支將會大增。而市場預計加息周期將見頂，新盤買家憧憬銀行最快下年開始減息，因此傾向選用建期付款，希望於息口回落時才上會供樓，以節省利息開支。

申請樓花按揭意味着需即時上會及辦理按揭，而換樓客申請新物業的按揭時，現有物業未成功賣出且仍有按揭在身，即代表要同時供兩層樓，而銀行審批新物業按揭時，供款入息比率及壓力測試均要下降10%，買家供樓開支增加之餘，亦較難通過入息審查，因此，一般仍持有舊物業的換樓客都會選用建期付款，欲希望於舊物業放售後才上會。

「即供」優惠折扣欠吸引

「即供」及「建期」為新盤最常見的付款方式，為了令買家及早完成交易，一般發展商提供的即供折扣會比建期多，差距更可高達5%，以吸引買家提早付款。不過，近期新盤價單所提供的即供折扣與建期差距不大，差距不足夠抵銷息口上升後增加的供樓開支，使買家傾向選擇建期付款，等待息口下跌時以低息供樓。

經絡按揭轉介營運總監 張顥曦

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