【小龍專欄】負資產宗數上升 銀行風險大增 未來樓市的走勢銀行都驚?
近日有銀行再次削減按揭現金回贈。據市場消息指出目前某大行不論是樓花按揭﹑按保或非按保個案近乎全綫零回贈，當然很多人對於此有不同看法，但是這或者表示銀行對於樓市看法是否變成保守?
如果樓市持續下跌，第一個問題當然是負資產，大家留意不少近年以高成數按揭入市的買家，已陷入負資產危機。查看資料本港負資產的歷史高位出現在2003年沙士時期，隨着樓價急跌至谷底2003年負資產個案急速攀升至10.56萬宗，不少樓宇價值較當年高位大跌五至七成。
但今天負資產急升令到銀行風險大升。2024年第1季本港負資產高達32,073宗，按季增加27.5%，繼續創近20年新高；而涉及負資產的貸款亦按季上升25.9%。 最新錄得1,653億元。 導致負資產宗數急升，其中一個原因是樓價持續下滑，而另一個原因跟高成數按揭有關。但是留意近年大量人利用發展商提供的按揭上車，所以金管局統計的數字只包括銀行，故實際情況或者更多。
面對負資產急升，及未來息口的不明朗等銀行當然風險大升，過去對於工商的貸款，銀行因為定期檢討貸款，所以在樓市近年下跌後，當然有出現CALL LOAN情況。但是近期金管局推出9招措施支持中小企融資，參與到協調機制的11間銀行承諾就算抵押品跌價，客戶準時還款就不Call loan。銀行公會也表示，銀行不會單單因為物業價格下降，而要求客戶提早還款。Call Loan是雙輸的行為，但是亦是風險管理的方法。過去十多年，銀行的按揭現金回贈由1%，升到最高可能2%以上，這是為了增加市場份額。但今天不論是樓花按揭﹑按保或非按保個案近乎全綫零回贈，那麼是否表示銀行對樓市看法轉為悲觀呢?
小龍在2022年曾經寫過一篇文章，當時提出「當負資產遇上加息兼通脹 情況根本慘過沙士」。（小龍2022年10月放章）
詳文連結：【江恩小龍】當負資產遇上加息兼通脹 情況根本慘過沙士
小龍在2022年曾經寫過一篇文章，當時提出「當負資產遇上加息兼通脹 情況根本慘過沙士」，當時仍然比人笑到面黃。而且這一次樓市下跌跟沙士不同，1997年至2003年是樓價一直跌，利息一直跌；但這一次是樓價一直跌，利息一直升，物價亦上升。如果真的有金融危機，由1997、2003、2008年都無人可以避得過，包括專家。短至上年港股大跌，或者今年美股下跌，亦沒有一預先警告。一兩年前無專家唱淡樓市，而跌勢已成後大量專家唱淡。
上年6月我睇左一個單位開價1600萬，之後講1300萬可以收票，今日同類型單位岩岩成交900萬。很多人笑小龍，如果你炒股那麼牛，為什麼你不買房。如果我早兩三年買了很多房，那麼今天我已經輸了幾百萬，幾千萬，或者負資產了。但是買樓可能是人生最大決定之一，一失足成千古恨，所以這次一定要多參考專家意見，要聽專業的意見啊。
小龍
江恩理論及時間周期專家，陸港台出了多本著作及受不同媒體轉載文章，多次提前預測大市轉勢時間。
Text by BusinessFocus Editorial
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