根據金管局的樓宇按揭成數指引，銀行所提供的按揭成數上限為70%。然而，對於首期不足的置業人士，申請按揭保險後，最高可獲得90%的按揭成數。本文將為大家介紹按揭保險計劃的最新按揭成數、保費、申請所需文件及退保的注意事項。
最新消息：自2024年8月8日起，在特殊情況下，持有按揭保險物業的業主可申請將該物業出租。
香港按證保險有限公司宣布，自2024年8月8日起，將在按揭保險計劃下設立新安排，考慮個別情況批准合資格業主將自住物業出租，以協助他們應對因個人或家庭狀況變化帶來的特殊需求。符合以下情況的業主可通過銀行申請豁免按保計劃下的自住要求，將物業出租：
- 業主家庭有新生嬰兒或領養兒童，導致住屋需求改變；
- 業主失業，需要更具彈性的住屋或財務安排；
- 業主有其他特別需要出租物業，且在相關物業已自住至少12個月。
申請要求
申請的業主必須提供以下資料：
- 已簽署的聲明書
- 相關證明文件或申請豁免自住原因的說明
申請不獲接納的情況
一般而言，若業主除按保計劃下的物業外，擁有其他香港住宅物業，其申請不會被接納。
申請豁免的守則
獲得批准的業主需承諾在豁免生效期間以香港為主要居住地，且業主及其配偶或同居伴侶（如有）不會在香港購買其他住宅物業。
放寬措施的好處
由於本港樓價高企，政府早年放寬中小價碼物業的按揭成數上限，讓許多首置人士透過按揭保險以高成數按揭購買較小單位，待未來物業升值或收入提升後，再進行置換。然而，近年樓市回落，樓價已從高峰期下降超過20%，使得這些首置業主更難以樓換樓。新安排能協助因家庭成員增加而需改變住屋要求的業主，透過合法渠道暫時出租自住物業，並租住更大的單位。此外，經濟未完全復甦，新安排亦能幫助失業業主過渡解決居住及財務壓力。
按揭保險的背景
在2019年前，按揭保險僅適用於600萬以下的住宅物業，450萬元以下的物業最高可借9成（上限360萬元），而600萬元以下的物業則最高可借8成（上限480萬元）。2019年10月，政府放寬首置人士的按揭成數，800萬元以下的物業最高可借9成，1000萬元以下的物業最高可借8成。2022年財政預算案進一步放寬，並將800萬元的上限提高至1000萬元。
2023年7月，政府再次放寬按揭保險，3,000萬以下的單位均可申請按揭保險。2023年9月，樓花按揭保險也進行了放寬，1,000萬以下的物業最高可借9成。
市場上的按揭保險公司
目前市場上有兩間按揭保險公司，分別為香港按揭證券有限公司及昆士蘭保險QBE。兩間公司的保費一致，但大部分銀行會隨機選擇其中一間公司，申請人無法自行選擇。
按揭保險申請方法
在向銀行申請按揭時，銀行會同時處理按揭保險的申請，無需自行向保險公司申請。
申請按揭保險所需文件
申請人需至少提供以下文件：
受薪人士：
- 買賣合約
- 身份證
- 住址證明
- 工作證明文件（如公司合約、三個月薪單及銀行月結單）
- 稅單
- 其他貸款文件（如有）
自僱人士：
- 買賣合約
- 身份證
- 住址證明
- 商業登記證
- 過往六個月銀行戶口紀錄
- 過往六個月個人戶口紀錄
- 最近已審核的財務報表
- 執業證書（如有）
（以上文件僅供參考，銀行可能會要求更多文件進行按揭審批。）
按揭保險費的計算方法
申請按揭保險需繳付保費，計算方式以貸款額為基礎。目前有多種繳付方式，包括一次付清、每月攤還或年度繳交。大多數人選擇每月攤還，並可享受保費折扣。
影響按揭保費的主要因素包括：
樓價、按揭成數及按揭年期
一般而言，樓價越高、按揭成數越多或按揭年期越長，保費率會上升。
定息計劃VS浮息計劃
定息按揭保費通常較低，但目前市場上定息計劃的實際息率高於浮息計劃。
買家及擔保人的其他按揭貸款
若買家或擔保人有其他按揭貸款，則新按揭的保費率會增加。
首置人士VS非首置人士
首置人士的按揭保費率通常低於非首置人士，且部分首置人士可享有免保費的優惠。
臨時買賣合約簽訂日期
2023年7月7日後簽訂的合約，按揭保費計算方式有所不同，買家應根據最新的保費表計算。
按揭保險新制下的最新按揭成數(現樓及樓花適用)
根據現時按揭保險規定，1,000萬元或以下的物業，最高按揭保險成數為9成，1,000萬至1,125萬物業，最高按揭成數升至8至9成(貸款上限900萬)，1,125萬元以上至1,500萬元的物業，最高按揭保險成數升至8成，1500萬至1715萬為7至8成(貸款上限1,200萬)，1,715萬至3,000萬最高按揭成數為7成。
樓價最高按揭成數
- 1,000萬以下 --> 90%*
- 1,000萬至1,125萬 --> 80%-90%*(貸款上限900萬)
- 1,125萬至1,500萬 -->80%
- 1,500萬-1,715萬 -->70%-80%(貸款上限1,200萬)
- 1,715萬至3,000萬 -->70%
*只適用於所有抵押人於申請時並未持有任何香港住宅物業及所有申請人須為固定受薪人士。
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