細屋換大屋不少業主的夢想，適逢近期樓價回落，不少業主都心郁郁想換樓，而為避免錯過心儀單位，部份業主會選擇先買後賣，即是先簽約買樓，繳付15%印花稅，然後1年限期內賣出舊物業，再申請退稅。惟有業主錯估現有物業價值，開價無人問津，導致資金鏈斷裂，新買物業亦面臨撻釘的風險。

近期湧現的換樓客，大多是在2016、17年上車，由於當時只有600萬元或以下的住宅才可申請高成數按揭，現時禁售期已過，加上政府放寬按揭成數，故業主都希望趁樓價回落換樓向上游。不過身邊有業主朋友就中伏，早前抽中了一個新盤樓花，隨即扑鎚選擇建期付款方案，並打算將現時居住的物業放售，完成換樓。

不過市況連續多個月牛皮，業主放售多時物業仍未賣出，而且事主叫價已經較最初時低了兩成，一旦再降低叫價，新業主也有可能因買入價比市價低太多而做不到按揭，隨着樓花成交期臨近，業主沒有足夠的資金去繳付首期。

遇到上述的情況，買家或只能考慮撻訂。換樓需謹慎行事，買家手頭資金不充裕，最穩陣方法還是等舊物業賣出後並完成交易後，才買新樓。而且賣樓後可以回復首置身份，買家可以做到9成按揭。

賣樓未正式成交影響新樓按揭成數

要留意的是，舊物業僅簽署臨約未算正式成交，新樓最多只可以借8成，直至舊物業完全成交為止，才可以申請9成按揭。即使物色到心儀單位，心急想簽臨約的話，亦需要確保舊物業和新樓成交日期有最少一至兩個月時差，才能確保申請9成按揭。

另一值得注意的是物業印花稅事宜。只要舊物業臨約成交日期，發生在新樓臨約成交日期之前，便毋須繳付15%「辣稅」，只需用較低的第二標準稅率。

如果業主資金充裕，有能力先買後賣，以臨約日期計算，買入日期和賣出日期需要相差1年之內，才合資格申請退稅。而且退稅只能以一換一，如本身有3層樓，買第4層然後賣3層是不能退稅。

一旦一年內未能賣出舊單位，可以考慮將物業轉名予近親，也是當一宗買賣，而且未必需要有實際金錢交易。也可申請退稅。不過轉名需要付轉名印花稅，如金額是大過退稅的金額，為退稅而轉名便沒有意義；另外，轉名後新業主亦要承擔按揭，需要有足夠收入通過壓測。

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