專家樓評：樓市交投增　旺量未旺價

差不多半年前，市場熱烈討論減息周期開展，樓市似乎重拾動力，不少專家呼籲準買家「手快有手慢無」。然而，轉眼間2025年已過半，按揭利率雖然確實回落，但原因卻與美國聯儲局無關(年內尚未減息)，而是本地銀行體系資金氾濫，令一個月銀行同業拆息(HIBOR)跌至3年低位所致。

回顧去年底市場預測樓價全年升幅約5至10%，但中原城市領先指數(CCL)自1月以來已連跌4個月至136.71點，顯示二手住宅價格仍在低位徘徊，坊間對樓市復甦的憧憬看來仍需時兌現。

拆息下跌減輕供樓負擔

本港90後最年輕的一群(1999年出生)已邁入26歲，不少人於近兩、3年成功置業。當年他們入市之時，撇除當時的樓價不談，單說每月的供樓還款，無論選擇最優惠利率按揭(P按)或銀行同業拆息按揭(H按)，供樓利率均逾4厘，實在壓力山大。

今年初，一個月HIBOR仍徘徊在3.99厘，但至5月起加速回落，並已跌至一厘以下。對H按業主而言，這意味着供樓利率已低於封頂息3.5厘，每月供款壓力明顯減輕，本金還款比率上升，整體利息支出亦大幅減少。當然，當拆息下跌，來自按揭存款掛鈎戶口的利息收入會相應減少，且銀行亦會收起各類高息定存計劃，在低息期間如何確保手上的資金可以繼續滾存，也是對各位業主的一個考驗。

樓價雖未有明顯反彈，但市場成交量表現尚可。差餉物業估價署公布的數據顯示，4月私人住宅售價指數按月微升0.35%，終止連跌4個月走勢，惟按年仍下跌逾7%。當中430方呎以下的小型單位升幅最顯著，按月上升0.52%。另一方面，樓宇買賣合約宗數由1月的約5,000宗升至5月近5,800宗，升幅約16%。

放租投資利中小型住宅

隨着租金指數連升5個月，4月按月升0.31%，按年升逾3%，不少原本觀望的買家改為入市，避免「租金貴過供樓」的尷尬局面，加上部分投資者考慮租金回報，帶動中小型單位的交投表現。

按揭市場方面，各大銀行去年第四季起重推現金回贈優惠，原本回贈率多為貸款額的0.15至0.3%，至今年上半年，個別銀行已將比率提高至最高0.8%。部分優惠亦會附帶按揭存款掛鈎戶口，有助業主以存款抵銷部分利息支出。

總括而言，今年上半年按揭市場氣氛較去年活躍，惟樓價仍未如預期般反映資金流入及利率回落的利好因素。

利嘉閣按揭代理董事總經理 黃詠欣

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