追價買家須留神估價問題【張顥曦專欄】

《財政預算案》宣佈樓市全面「撤辣」，加上金管局同日宣佈放寬按揭措施，市民入市信心即時提升，樓市亦隨即回穩，當中一手成交量勢如破竹，表現亮眼，二手市場亦進一步升溫，多個二手屋苑放盤更出現反價封盤情況。

二手市場出現反價潮，有買家擔心之後將有大量買家湧入市場，越遲買會越貴，部份人開始加快入市步伐，甚至索性追價入市。但追價買家要注意，銀行估值未必即時反映最新市況，有機會遇上估價不足的問題。

估價為銀行批核按揭的重要指標，會直接影響銀行最終批核成數以及貸款金額。審批按揭時，銀行一般先委託估價行對物業進行估值，影響估值因素眾多，當中樓價走勢為一頂重要考慮，此外同屋苑類近單位的最近成交紀錄、物業類型、單位質素、座向、景觀，以及鄰近配套等亦會影響物業估值。

估價趨勢影響銀行對後市的信心，而銀行估價一般有所滯後，當市況波動大，銀行對二手物業的估價或有機會未追得上，亦會較易出現估價不足，如買家時間緊絀未能尋找合適的銀行，屆時或需要抬錢上會。試舉一例，有買家高追一個二手單位，成交價為600萬元，買家欲承造借八成按揭（480萬元），但銀行於估價仍為保守，估值只有500萬元。而買家首期不足，即使借盡九成按揭（450萬元），亦要額外支付30萬元上會。

以上例子反映出，借盡按揭成數並遇上估價不足時，如未能及時抬錢上會，更有可能「撻訂」收場。現時仍有買家傾向以高成數按揭上會，建議這些買家要預留更多資金預算及時間，以應對估價不足的問題。另外，樓市交投氣氛雖然好轉，但銀行估價仍見謹慎，而且每間銀行的估價亦有出入，有意置業的朋友要注意賣家開價或可能較估價為高，建議先為物業預先估價，以免大失預算，有需要亦可向有經驗的大型按揭轉介公司尋求協助，為心儀物業爭取到較高的估價。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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