無論真撻訂或假撻訂 非財力而不可為【老樓專欄】

長實元朗洪水橋新盤#LYOS落實周日（19日）先到先得形式賣28伙，包括14伙分層戶及14伙花園複式戶，入場分層單位299.9萬起。#LYOS今批14伙分層戶屬早前撻訂單位，長實集團營業部首席經理郭子威強調以公司立場，如最新單位成交價較撻訂前出現差額，將會向未能按照買賣合約完成交易者（撻訂買家）追回差額。

翻查昔日資料，長實過往也曾經試過向撻訂買家追差價。長實發展、位於大坑的豪宅樓盤「名門」於2005年開售，但先後有多名買家於同年撻訂。長實在2009年入稟向4個單位的買家追討單位重售後的差價，扣除被沒收的訂金後，各單位買家被追討88萬至225萬元不等。

此外，1997年樓市高峰期開售的天水圍嘉湖山莊亦出現入禀法院向相關撻訂買家追討差價情況，當時屋苑公開發售建築呎價高見5,000元仍成功沽清，但同年金融風暴殺到，樓價暴跌，長實以尊重合約精神入禀法院向相關撻訂人士追差價，即使有大批「苦主」期望寬容處理，惟長實仍堅持向撻定買家追回差價，據報最長時間曾追足8年；有嘉湖山莊買家曾入稟踢契，結果敗訴，須向發展商支付約100萬元的物業差價及律師費。

2024年第一季新盤撻訂宗數錄159宗，較2023年第四季92宗，飆升72.8%。首季撻訂宗數已達2023年全年總數261宗的六成，相信2024年全年數字有機會超越去年水平。於今年第一季取消交易的159宗一手私人住宅之中，截至2024年3月有94宗已成功重售，重售比例為59%，明顯較去年第四季截止於2023年12月的重售比例僅22%，高出37個百分點。

去年一手新盤市場暫錄近期280宗撻訂，殺訂金額最大一宗為何文田豪宅君柏6座5樓A室，實用面積1,623平方呎，屬三房連家庭房間隔。涉及買家為星夢娛樂前行政總裁何哲圖，原於2018年2月以3,745.7萬元沽出，呎價約23,079元，於入市時採用發展商提供長達12年成交期的「先住後付」計劃，並獲發展商提供的「大家族認購現金回贈優惠」，相關現金回贈涉樓價約1%至2%，另亦獲15%的印花稅優惠。惟何哲圖在「先住」五年後，即去年10月初選擇棄購，料損失至少1,320萬。單位最新以2,900萬元沽出，呎價17,857元，重售成交價較2018年大幅低逾2成。

在首季撻訂宗數最高的八個新盤中，有四個的重售比例超過了七成。其中，黃竹坑港島南岸二期的揚海以及黃竹坑港島南岸一期的晉環分別錄得78%和74%的高重售比例。其他如旺角的One Soho和長沙灣維港匯二期也分別達到88%和83%。

至於紅磡必嘉坊一期III及長沙灣維港匯三期的重售比例同為0%，即未有撻訂單位售出。而在重售價格調整方面，黃竹坑港島南岸二期揚海共有28宗撻訂重售，降價幅度在5%至20%之間。晉環的情況則更為顯著，14宗撻訂重售中大部分降幅超過兩成，其中最高的降幅達到29%。換句話說，上述提及的單位中，不排除被發展商追討重售差額賠償。

老樓亦從圈中得到假撻訂的訊息，因有買家欲獲得優先權購得心屬單位，同樣在大手時段和散客時段入票，若前者抽到好籌，先行購買指定單位，之後在指定時間內放棄非喜好單位，亦只被發展商沒收首期百份之五臨時訂金，這類方式廣泛通行，亦獲得代理商及發展商默認。故無論真撻訂或假撻訂，非財力而不可為。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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