【按保技術調整】2月28日前已簽臨約樓花 可放寬按揭成數至最高7成

香港金融管理局（金管局）6月14日向銀行發出指引，就2024年2月28日公布的物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施（措施）及其他相關監管要求作技術調整。

措施的涵蓋範圍將擴大至2024年2月28日前已簽訂的臨時買賣合約並且在2024年2月28日或以後預計完成的自用樓花住宅物業的按揭申請，令有需要的合資格用家能夠敘造最高七成的按揭貸款。此項調整即日生效。

按保技術調整

因應住宅市場的走勢，部分在過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，在申請按揭貸款時，可能遇到估價低於成交價的情況，因而面臨需要額外籌措首期資金的困難。金管局認為在銀行物業按揭貸款業務風險得到妥善管理的前提下，有空間微調2024年2月28日公布的措施，以協助這些有實際困難的用家，敘造較高成數的按揭貸款。

是次微調着眼於具真正置業需要的用家。金管局再次提醒市民，置業是一項長期承擔，在作出置業決定時，應該小心評估風險，量力而為。

金管局亦藉此微調其他相關的監管要求：

(1) 簡化以資產水平計算借款能力的方法；及

(2) 在計算借款人的「供款與入息比率」時，投資物業的租金收入的扣減率由至少三成回復至至少兩成的參考水平。

同時，香港按證保險有限公司（按證保險公司）同時宣布相應將按揭保險計劃（按保計劃）現時合資格準則的適用範圍，擴大至於任何日期簽訂臨時買賣合約的一手自住物業的相關按揭保險申請。此項調整即時生效。

今次按保計劃的技術調整，可協助置業自住但有實際困難的人士（包括部份近年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家）敘造較高成數的按揭貸款。

經絡按揭轉介首席副總裁曹德明表示，近年金管局多番放寬按揭成數，但由於金管局每次新安排是於公佈日才正式生效，因此放寬措施前購入樓花物業並選用建築期付款的買家，如現時上會及申請按揭時，便不在新措施資格準則範圍內。近年樓價由2019年高位回落2成，銀行對住宅物業的估價亦轉趨審慎，因此，這批建築期付款樓花買家現時上會及申請按揭時，或因銀行下調其物業估值，而面臨需要額外籌措首期資金的困難。

解決部份買家首期資金問題

自政府多番放寬按揭成數，近幾年選用建築期付款的樓花買家的佔比有顯著增加，當中更有個別新盤建期佔比高達8至9成，現時金管局因應樓市市況，在可行情況下，有空間地放寬樓花按揭成數合資格範圍，以平衡及協助部份現時面臨上會時估價不足的買家，可承造較高成數的按揭貸款，解決部份買家首期資金的問題，屬適時做法，對樓按市場有正面支持作用。

美聯物業住宅部行政總裁布少明表示，由於樓價由2021年高位回落，至今累跌近2成半，令過去數年購入樓花住宅物業並選擇建築期付款的用家，於近期申請按揭貸款上會時，可能會面對估價低於成交價的情況，而需要額外首期資金才能上會。布少明歡迎金管局今日發出的指引措施，料對一些有困難上會的業主有幫助，免被逼撻訂；亦同時對穩定樓市有正面作用，締造雙贏局面。

據資料顯示，單以2022年至2023年兩年合計，一手成交量接近2萬宗。當然上述包括現樓及樓花成交，而有部份實力用家已FULL PAY入市，有部份選擇即供用家亦早已上會，至於選擇建築期付款的用家亦並非全數有上會困難，因此實際面對上會困難的用家會低於此數。

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