銀行連環加息 租平過供加劇 【老樓專欄】

美國議息前夕，市場消息透露，本地兩家發鈔銀行先後部署短期調升按息，滙豐上周宣布將新造拆息按揭(H按)「封頂息」大手加0.5厘，實際按息將會達4.125厘。另一大型銀行中銀香港部署短期隨調升按息，幅度與滙豐銀行睇齊，新利息生效日期現樓（二手）於9月18日生效，而樓花項目則於9月30日起生效。

滙豐上周表示，考慮到近日香港銀行同業拆息、銀行競爭力及市場價格等多項因素，決定調整按揭息率。由9月18日起，該行將把H按封頂息由原來P（最優惠利率）減2.25厘上調至P減1.75厘，即實際封頂息由3.625厘加至4.125厘。按揭現金回贈方面，同日起將由原來有機會最高可達3.1%大幅削減至1.75%。這次上調H按封頂息率將令新造或轉按後的按揭供款增加，以還款期30年計，每100萬元貸款額對比，每月還款額將增加約285元。假設買入一手樓，選用H按貸款400萬元，分30年還款，每月供款會增加約1,140元至約19,400元，升幅達6.3%。

兩大具指標性的大型銀行先後上調按息，在既有資金成本壓力下，相信會再有其他銀行跟隨；預期市場新造按息將因此逐步上升至4.125厘逾15年新高水平，以現時市場租金水平及近月租金回報率介乎2.4至2.8厘來看，「租平過供」的情況將會更為明顯及加劇，樓市將因而進一步受壓。

彭博估計，在按息抽高後，二手樓價將在未來12個月下跌10%，從2021年8月的高峰至今累跌15.4%，亦較200周平均水平低8.3%，該情況過去20年從未發生，「反映整體樓市上升趨勢可能已經結束」，近4年（2019年起）買樓人士均可能已損手。該機構認為，而新地等主要發展商，將仿效長實，以更大幅度劈價刺激置業需求，以免出售率過低而蒙受損失。

周初，新地被調低估值，股價急跌一成以上，主要「威脅」新地交出業績，意慾把未來新盤價格大幅下調，才能理想，然而新地真的會妥協調低價格，老樓認為董事局要考慮周詳，以免打破「買新地樓實賺」的神話破滅。

新地今年料三個新盤推出，計有天水圍Yoho West、元朗Yoho Hub新一期和啟德天璽・海、 天璽・天等等，似乎前者本月推售的機會較高，而且同區有多年並沒有大型新盤推出，對上一次也是新地旗下的Wetland Seasons系列樓盤，較易掌握市場需求，而且亦可以開出一個更具競爭力的價位。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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