2021年是本港樓市疫後反彈兼破頂的一年，過去一年，本地樓市可謂相當熱鬧，無論一手、二手交投皆旺。不過，港股的表現可謂相當麻麻，內房企業爆出債務違約危機，多隻內房股破底，本港地產股表現亦參差，港股、港樓表現背馳。
另外，本港地產界中，恒基地產（00012）以508億元天價奪中環商用地、「北部都會區」橫空出世，也是本2021年大事之一。
下文將回顧過去一年，本港地產界中五件大事。
移民潮下樓價照破頂
風雨飄搖的2021年終於過去，在移民潮、疫情反覆，久未能開關/通關下，本港樓市似乎未受太大影響。
2020年本港樓市12年來首度轉跌後；2021年本港樓價重拾升勢兼破頂，樓市主要由內部需求撐起。
中原城市領先指數（CCL）於2021年8月中創下191.34點歷史新高後，樓價持續在高位窄幅上落，到9月底、10月才見調整。
截至12月19日止一週，CCL報186.09點，較高位回落2.7%，但全年計，升幅料達半成。
二手樓價破頂，加強市民入市信心，2021年無論一手、二手市場都暢旺非常。
2021年多個新盤熱銷，而且呎價一再破紀錄，也無礙銷情，新盤「收票王」照樣誕生。
新世界發展（00017）夥拍港鐵公司（00066）發展大圍站上蓋項目「柏傲莊III 」勁收30,500張票，榮膺「史上新盤票王」，打破香港開埠以來的紀錄。
根據中原統計，2021年一手私宅買賣金額創歷史次高，料達2,370億元，僅低於2017年歷史高位2,428.8億元，一手私人住宅買賣登記料錄約17,600宗。
二手方面，買賣金額同樣料創歷史次高，料達4,740億元，僅低於1997年的5,280.1億元。
二手私人住宅買賣登記料錄約53,000宗，創2012年以來新高。
內房債務危機爆煲
雖然本港樓市在過去一年表現不俗，但對於內房來說，2021年肯定是痛苦的一年。
內地收緊對各行各業包括內房的監管，當局於2020年推出「三條紅線」新規。
三條紅線要求包括：剔除預收款後的資產負債率不得大於70%、淨負債率不得大於100%，以及現金短債比不少於1倍，不達標會影響新融資。
房地產商根據踩線數目分為「紅、橙、黃、綠」四檔，若三線全踩，則將歸類為「紅檔」，有息負債規模以2019年6月底為上限，不得再增加。該新規對內房的影響於2021年浮現。
在融資能力受限下，陸續有內房出現債務違約，包括內房龍頭中國恒大（03333）、佳兆業集團（01638）、花樣年控股（01777）。
彭博數據顯示，12月中國企業離岸債違約規模破紀錄。
2021年初至12月中，數據顯示，中國離岸債違約金額為133億美元（約1,037.4億港元），當中房地產公司佔了一半。
值得留意，內房的債務危機已擴散至社會不同層面，內房旗下子公司的理財產品出現逾期兌付問題、員工因被拖欠工資、公積金、社保等而集體罷工、工程停工，大量單位延遲交付。
內房股價急瀉
內房企業爆發違約危機，令內房股債雙殺，買入內房債券、股票的投資者面臨大額虧損。
截至上週五（2021年12月24日）數據，恒大股價跌幅高達九成、佳兆業跌幅近八成；融創中國（01918）、富力地產（02777）的跌幅也逾六成。
即使是藍籌內房，碧桂園（02007）及龍湖集團（00960）跌幅也分別達三及兩成，僅少數國企內房如中國海外發展（00688）、華潤置地（01109）仍有單位數升幅。
除了內房企業外，港股整體而言同樣不濟。恒生指數於2021年的跌幅達到雙位數，是環球表現最差的市場之一；恒生科指則跌逾三成。
然而，相對而言，本地地產股的算防守力高。長實集團（01113）受惠回購，錄得近兩成升幅；而恒基地產（00012）也錄得近一成回報。
不過，新世界受累柏傲莊事件跌近兩成；新鴻基地產（00016）也跌逾半成。
新世界柏傲莊事件
上文提到，新世界夥拍港鐵發展旗下的「柏傲莊III 」打破香港開埠以來的收票紀錄，但該盤開售後一個月，卻因建築質量問題而需要全幢拆卸重建。
新世界在2021年7月宣布，發現柏傲莊III第1座、第8座的牆身底座混凝土強度測試未達要求，決定拆卸重建，846戶買家受影響，入伙日期將會延遲九個月。
雖然新世界願向買家賠償，但也有不少買家寧願「要錢唔要貨」；截至上週一（20日），柏傲莊III買家取消交易個案已累積錄得124伙，佔受影響買家約一成半。
另外，柏傲莊I亦發現涉及建築質量出問題。屋宇署12月公布，柏傲莊I的第2及第3座，約5%的混凝土強度低於要求等級，已批准發展商就項目作有關加固工程作補救。
新世界回應指，經專業評估後確認兩座大廈結構安全而毋須拆卸，柏傲莊I關鍵日期，料可維持原定2022年9月。
大行此前估計，新世界因柏傲莊III事件或損失超過10億元。
瑞銀7月發表研究報告指，新世界提到事件整體的經濟賠償或達到約6億元，而柏傲莊III的總建築成本將增加約三分之一，即約9億元。該行估計，今次事件的總財務影響將達15億元。
高盛估計新世界就事件賠償最多約10億元；加上重建額外建築成本約2億元。然而，若計及柏傲莊I加固工程支出，新世界的損失可能更多。
未來新地標
2021年，對本港地產界未來的發展是也重要的一年。
這一年，恒地以508億元投得中環民耀街新海濱3號商業地王，這是賣地表歷來造價最貴的地皮。恒地中標價較另一標書符合政府要求的標書高出136.91億元或約37%。
上述地盤面積51.6萬平方呎，規模龐大，預計提供達184.3萬平方呎樓面，主要用作商業及零售用途，亦要提供休憩設施，其中22.8萬平方呎樓面，需要用作興建停車場及政府、機構或社區用途。
扣除相關面積後，實際餘下約161萬平方呎商業樓面。項目總投資額高達630億元，日後料將成為中環的新地標。
2021年，特首林鄭月娥在其任內最後一份《施政報告》提出發展「北部都會區」。
「北部都會區」包涵範圍涉及粉嶺、上水至元朗、天水圍及其相鄰鄉郊地區，當中包括六個新發展區，以及擁有七個跨境陸路口岸，發展面積達300平方公里，相等於四個港島區，共可容納約520萬人居住。
這個規模比得上「明日大嶼」的項目，雖然現階段只是願景，但至少需時20年，甚至30年才能完成。
然而單是概念，已令新界樓樓悄悄起動，不排除影響發展商日後部署。
以上大事件在2022年仍可能會繼續發酵，尤其是內房危機，讀者在新一年，宜留意後續影響。
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