【王美鳳專欄】拆解建期樓花買家可獲8成按揭之安排 用家或可免補百萬差價 抵過按保？
金管局日前公佈推出一次性特別安排，若屬於2021至2023年選擇了建築期付款的自用樓花買家，現因估值下跌而影響批不足按揭成數，可向銀行申請提高按揭成數至高達8成，供款佔入息比率上限亦提高至60%。
樓價自2021年高位逐步下跌約27%，而2021年至2023年期內選用建築期的樓花買家，若現時到期申請按揭上會，或因樓價已下跌一定幅度而出現估價不足，由於銀行計算按揭成數以樓價及估值之低者為準，當估值下跌，意味實質按揭成數下降，買家需增加首期差額方可上會；若果買家未有足夠額外資金補付首期，便有機會面臨違約撻訂之風險。
今次的特別安排是對症下藥，有效幫助買家以提高按揭金額來填補因估價不足而令按揭額下跌的差額，幫助樓花買家面對估值不足仍可就提高按揭成數而無需補付首期又或減少首期差額負擔而順利上會，避免因撻訂而損失大額訂金又或潛在被追討差價的風險。
物業估值下跌15%例子 提高按揭成數填補貸款額下跌差額
根據現況，現時將會到期上會的樓花項目主要集中在2022年至2023年推出之樓盤，以2022年推售之數個一手新樓盤為例，現時估值對比成交價下跌約15%，例如買家於2022年以$1,600萬買入一手樓花單位，現時估值下跌15%至$1,360萬，以7成按揭計, 可獲批按揭金額由$1120萬降至$952萬，買家須補首期差額$168萬，若未能解決首期差額或面臨撻訂風險；現透過特別安排獲銀行進一步提升按揭成數至8成，買家獲批按額額增至$1,088萬，首期差額由過百萬減至$32萬，買家無需面對補付大額首期差額的問題。同時供款佔入息比率上限提高至60%，更易符合供款要求。
與7成按揭作對比，在特別安排下，有關期內樓花買家之物業估值若下跌幅度不多於12.5%，若獲銀行提高按揭成數至8成後，樓花買家可以無須補付首期差額而上會。有人擔心，對於估價跌幅較大的樓花，又或投資物業買家，仍然難以順利上會；有一點可留意，政府自2023年7月始放寬$1,500萬或以下物業之按揭成數上限至7成，早於此之按揭成數仍以5成至6成為主，當時買家一般是預備4成至5成首期，故此樓按上限逐步以至全面放寬至7成，儘管估值有所下跌，但由於按揭成數由5成至6成跳至7成，實際上筆者接觸的客戶佔不少比例已可應付成功上會。而在今年2月樓市撤辣前，市場上投資物業買賣比例亦較低。
選用是次特別安排注意事項
今次特別安排可有效幫助近年樓花買家較易順利上會，需留意有關安排只限自用物業申請，而由於銀行對於有關個案之按揭成數由7成提高至8成，需提供較高成數按揭，在沒有按揭保險下相對地提高了信貸風險，故此不排除銀行或會因應風險而上調有關個案之息率，申請人可衡量及瞭解不同銀行之做法。幸而銀行支持有關幫助措施，據悉有大型銀行已表示不會就特別安排上調息率，用家可因而受惠。
此外，銀行之間對樓盤的估值或有差幅，申請人可先行比較，若估值可拉高一點，最終免補首期差額而順利上會的機會亦較高。亦有指合資格之買家可透過選用這項安排而無需使用按保計劃從而節省保費，需留意，由於此項安排原意幫助有實際困難用家，故此只限申請按揭時之物業估價低於成交價；而用家應以銀行最終批出之息率一併衡量，由於現時按保計劃之保費已降至主要介乎1%-2.5%，用家亦可享有全期銀行低息計劃，若然特別安排下之息率較高，那就未必等同較化算；反之若息率一致而所需要之按揭成數合適，那就省了保費。
一手樓盤選用建期或即供付款方式各有利弊，然而，樓花買家若希望避免日後樓價波動而上會時可能出現估值不足之風險，便可考慮選用即供付款方法以降低風險，基於即供方式以當前估值即時申請樓花上會，買家在短期內完成交易及上會並開始供樓，單位落成時不會受樓價調整而受影響。
王美鳳
中原按揭董事總經理
免責聲明：本網頁一切言論並不構成要約、招攬或邀請、誘使、任何不論種類或形式之申述或訂立任何建議及推薦，讀者務請運用個人獨立思考能力自行作出投資決定，如因相關言論招致損失，概與本公司無涉。投資涉及風險，證券價格可升可跌。