發展商不顧後果瘋狂減價 樓市堪虞【老樓專欄】

減完辣後不滿，市場歸咎於於財政司司長陳茂波力度不足，看來又會一番施壓要全面撤消辣招，但真的撤辣對樓市有幫助嗎？似乎是不撤辣一定無用，全撤有機會。但是官方認為不切實際，真正救市乃救經濟優先。

對於有議員建議政府進一步全面撤銷所有樓市辣招，提高賣地的吸引力以減低政府赤字，陳茂波重申，不會把俗稱辣招的樓市需求管理措施與政府賣地扣在一起，地價雖屬政府重要收入來源，但並非改動辣招的主因。現時樓市炒風已經十分輕微，推出辣招的另一個考慮因素是希望讓未置業的市民，可以用較低的稅率買樓，外部人士或非首置買家則要付出較高稅率。他補充，政府一直謹慎評估樓市，所有應對步驟都會貼市，又稱理解未買樓的市民希望樓價再下降，有很多市民把一生積蓄投放在住宅，這不只是樓市問題，也是信心的問題，牽涉社會和諧，需要小心處理。

從數字上分析，新一份《施政報告》落實為樓市「減辣」，包括容許外來專才來港買樓可「先免後徵」，惟整體市場未如預期復甦。不過，受多個新盤增優惠變相減價促銷，甚至引入「跌價保障」，綜合市場資訊，11月全月一手交投錄得約560宗，較10月約360宗，按月回升200宗或55.6%，亦是繼8月錄約1,200宗後3個月新高。減辣明顯對一手有幫助，縱使發展商不完全收貨，也自求多福，減價售樓來刺激交投，這點之前老樓已經明言，減辣首先一手受惠成真，二手仍然不振，業主自救唯有加大力度減幅。

差估署公布10月份私人住宅售價指數按月跌約2.16%，連跌6個月，創逾6年半新低。由於差估署修正8月及9月的樓價表現，跌勢擴大，因此今年首10個月樓價跌幅已擴大至4%，比起歷史高位已下挫約19.3%。最新樓價比起2021年高位亦已下跌約19.7%，重返2017年3月水平， 近日有新盤以平過兩年前同區樓價兩成開售，吸引半投資者入市，看來減價一招乃不變道理，年前買樓乃受損失而不顧，套現至上為上策。不僅自私，卻是自救，而不顧後果。

最近有發展商坦言，過往數十年本港土地供應不足，住宅單位價格高企，造就許多富有人士，但未來幾年很可能有足夠土地供應，整個樓市正在轉變，強調要非常審慎。他表示，土地供應增加對整體社會是好事，有利市民上車，惟對於個人而言未必是好事，以往依靠地產致富的方法現較難奏效，而且也未必有利業主，因為樓價升值能力或會縮減。

他講中了買樓致富神話不再，樓市基因正在轉變，不過土地供應不在於量，而是質，看看最近新供應乃新開發區內，如北部都會區、大嶼山等，配套趕不及配合下，發展商們也不感興趣，對供應上實有隱患之處。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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