隨著地產代理行業步入科技大數據時代，美聯是業界首家地產代理引入AI大數據模型，預測樓市後市走勢。AI模型的特點是純粹從數據出發。另外，由於AI測市技術只屬起步階段，仍不乏調整空間，故未來將持續優化模型，而今次AI預測樓市僅作參考用途。

今次運用7大因素製作AI回歸分析模型，當中因素涵蓋多項影響本地樓市的指標，包括本地生產總值(GDP)按年變化、反映普遍按揭新客戶一般可做到實際按息水平的經絡按揭息率指數(MMI)、恒生指數、失業率，以及本港人口、貨幣供應量及香港銀行體系結餘。

模型數據覆蓋2008年至2023年，然後再根據政府統計處、各大銀行、以及不同機構對2024年的預估數據，建構出AI模型以預測來年樓市走向。

AI模型預測2024年樓價升約8%

由於市場一般預料美國聯儲局將於2024年減息，本港拆息亦將有望跟隨回落，假如本港新造按揭利率於2024年回落至4厘以下水平；同時明年香港實質經濟增長達到市場日前預測的2.9%，而失業率維持於目前水平；及歸納不同券商對來年恒生指數目標價的高低平均值約18,256點；由AI模型根據上述資料計算模擬結果顯示，到2024年底，「美聯樓價指數」將升至150.1點，意味屆時樓價較目前(截至2023年12月18日)的139.04點，上升約8%。

而在樂觀情況下，若恒生指數上升幅度達到各大行目標區間的上限約21,500點，則AI模型估算明年底「美聯樓價指數」更可升至155.8點，較目前水平上升約12.1%。然而，在悲觀預測下，假若恒生指數跌至各大行預測下限約11,350點，同時經濟遜於原先估算，GDP只得1%增長及整體失業率增至4%的情況下，AI模型則推算出「美聯樓價指數」將於2024年年底跌至132.6點，將下跌約4.6%。

2024樓市「否極泰來」

展望2024年，由於目前貨尾量高企，故此相信2024年發展商將放慢全新盤推盤步伐，集中銷售貨尾為主，預期明年將有34個全新盤登場，涉及單位總數錄約1.34萬伙左右，兩者均低於2023年。美國息口已見頂，市場更預期明年將減息0.75厘，加上2024年2月份的財政預算案有望進一步減辣甚至撤辣刺激經濟與樓市，各項利好樓市的因素陸續出現，相信屆時無論交投及樓價均有望回穩，預計2024年一手成交將按年升約43%至1.5萬宗水平，惟宗數較2021年仍低約9%，與較14至21年平均16,280宗亦低約8%。

一手成交量中，估計全新盤佔比將由2022年的77%，下滑至2024年佔約6成；反觀，一手貨尾佔比則估計由2022年的23%，連升2年至佔約４成。

二手成交方面，估計2024年全年有望得5萬宗左右，雖較去年升約39%，有望打破近2年的二手悶局，但較2021年仍低約16%，同時較1996年至2021年平均每年的6.81萬宗，低出約27%。至於2024年樓價則料將升約5%。

租金方面，相信隨著愈來愈多專才到港發展，刺激樓市租賃需求，估計租金將延續今年強勢，全年料升約10%，連續3年走勢「跑贏」樓價。

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