【2024樓市朝陽初昇】美聯黃建業：「四座大山」壓頂 樓價可升5%

「財政預算案」全面撤辣，並取消壓力測試，樓市交投立刻反彈。美聯集團主席黃建業撤辣是樓市轉捩點，有助重建港人對前途、經濟前景及樓市的信心，有穩定民心的作用。現時樓市是「朝陽初昇」，購買力將有秩序湧現，推動交投維持活躍，因而調升全年一手成交至約1.8萬宗水平，勢創5年新高，二手成交料錄5萬宗亦見三年高位。

樓價方面，有「四座大山」壓頂，相信暫時難以大幅反彈。黃建業強調，看好後市，惟樓市「大陽春」能否延續還看經濟，如果本港經濟顯著改善，加上美國下半年開始減息，而且中美關係未有惡化，全年樓價可有約5%的溫和升幅。

撤辣屬重建港人對經濟前景及樓市信心

黃建業指出，2023年雖然「通關」，但是經濟復甦速度未如預期，港人「報復式」旅遊，消費力大幅外流，港樓交投未有因通關而持續反彈，而是「先揚後抑」，根據土地註冊處之數據，2023年下半年整體住宅(一手及二手)成交量較2023年上半年減少約36%，金額更是大幅減少約四成，第四季物業交投持續被「冰封」，最終全年整體住宅物業註冊量創出有紀錄以來新低。及至「財政預算案」全面撤辣，並取消壓力測試，成為樓市轉捩點，交投即時反彈，「解封」飽受疫情重創的本港樓市。若樓市恢復興旺，可為香港經濟帶來多重效益，有助重建港人對香港前途、經濟前景以及樓市的信心，有穩定民心的作用。

「撤辣」後，一二手成交量皆大幅反彈。一手方面，根據美聯物業研究中心綜合<<一手住宅物業銷售資訊網>>資料及市場消息，撤辣後27日(即2月28日至3月25日)，全港新盤成交量超過3,700宗，較撤辣前27日(即2月1日至2月27日)激增逾18倍。二手方面，綜合美聯分行資料，全港35個大型屋苑於撤辣後四星期共錄得490宗成交，亦較撤辣前四星期高出2.45倍。

黃建業認為，撤辣是「一舉數得」，樓市鬆綁既可助有能力者上車及換樓，置業安居，改善居住環境；當樓價回穩，有套現需要的業主亦可出貨換取資金，並且令負資產宗數回落，穩定金融體系，保障民間財富。再者，「撤辣」後交投上升，不少入市者皆為新來港的「專才」，增強專才在港落地生根的歸屬感。房地產可以成為推動香港經濟的火車頭，樓市復甦將直接令銀行、建築、律師、搬運等多個行業受惠，推動經濟增長。現時新盤銷情暢旺，無論貨頭及貨尾皆熱賣，發展商的「積貨」壓力大減，當新盤減少到一定程度，發展商需「補貨」，重燃對買地的興趣，政府的賣地收入因而增加，可大幅減少財赤，可以全力拼經濟，鞏固香港「國際金融中心」的地位。

辣招的本質是增加交易成本，降低入市意慾，從而壓抑樓價升幅。自從2010年辣招推出之後，本港的物業成交拾級而下，累積可觀的購買力。購買力隨「撤辣」有秩序地分階段釋放，樓市亦分階段全面復甦。第一階段，最先釋放的是觀望多時的剛需用家，長線投資者緊隨其後，已開始買入住宅物業收租。投資者入市是有見租金在過去一年「跑贏大市」，買樓收租可獲理想投資回報。根據美聯「租金走勢圖」，2月份以實用面積計算的私人住宅平均呎租報約35.62元，較去年1月低位升約6.3%，同期樓價卻下調。在樓價跌、租金升的預期之下，加上美國減息在即，勢必吸引投資者入市，成為支持樓市交投的重要動力。

黃建業指出，國內買家一向最為積極，亦於樓市復甦第一階段搶先，近期不但有國內買家「隔山買牛」，跨區來港購買物業，來港工作的專才亦已「轉租為買」。以上購買力的結合將令國內買家的入市比例及對香港樓市的影響力水漲船高。事實上，新香港人入市步伐一向快於傳統港人，自從《施政報告》提出「先免後徵」之後，專才入市已見加速。根據美聯物業研究中心綜合土地註冊處數據，按已知買家姓名作分析，2023年第四季內地買家(以買家姓名拼音辨別)佔個人買家於香港樓市的住宅註冊量比率錄約17.1%，較2023年第三季約12.8%增加4.3個百分點，並創紀錄新高。相信「全撤辣」後已知的個人買家中內地買家比率有機會進一步升至近25%至30%水平。

黃建業認為，現時樓市屬「朝陽初昇」，升市只是剛剛開始。第一階段的購買力才剛釋放，已令成交急升。目前入市者主要是來自用家、長線投資者、港人、國內資金、新香港人，以及新來港專才，成交集中於中小型單位。隨著撤辣效應發酵，樓市復甦第二階段將是換樓鏈加速啟動，換樓客於賣出細單位後，將購入大單位改善居住環境；最後是豪宅客入市將帶動中大型單位、豪宅，甚至超豪宅的交投。在購買力有秩序地湧現之下，相信今年住宅物業交投將顯著回升，一手成交將達至1.8萬宗水平，創五年新高，二手成交則錄得5萬宗，亦創三年新高。

「四座大山」力壓

黃建業強調，樓市與經濟一脈相承，「大陽春」之勢能否延續，還看本港的經濟前景。特別是樓價更是與經濟同步，暫時樓價因為有以下「四座大山」壓頂，未有大升空間：

• 息口：雖然美國息率已經見頂，但是下半年減息的時間及頻率仍存變數
• 中美關係：美國總統大選將於年底舉行，由第三季開始將進入「選戰期」，期間候選人的言論及最終結果，將為多變的中美關係增添變數
• 經濟：雖然樓市復甦，股市亦低位回升，但是本港經濟前景仍存在不明朗因素，投資氣氛及消息信心未回到疫前水平
• 供應：新盤貨尾數量高企，去年第四季已落成未售(現樓貨尾)單位數目高達2萬個，創有紀錄以來近20年新高

值得留意，若與過去10年平均每年一手成交量約1.5萬宗相比，即目前現樓貨尾數量需時1年甚至2年才可完全消化，建議政府密切檢定未來住宅供應量。目前發展商仍有出貨壓力，若要加快去貨，相信須持續以低價搶客。今年首季至今新盤持續出現「負溢價」，即新盤開價低於同區二手價的情況，即使收窄至-5.2%，惟仍創紀錄第三大的水平，並連續7季出現「負溢價」。

黃建業相信，「撤辣」不會令樓價飆升，因為目前樓市與辣招出現前已經「不可同日而語」。相較於辣招推出前，現時房屋供應已經恢復穩定，更重要的是「短炒」幾乎絕跡，降低樓市過熱的可能。以往的「摸貨」直接炒高樓價，惟現時「摸貨」成本高昂，炒家「無肉食」難進場，故「撤辣」令樓價攀升屬「杞人憂天」，相信短期樓價難大幅反彈。預期次季樓價將隨成交回升而跌幅收窄，並漸漸回穩。差估署今日公布2月份樓價指數，按月續跌1.7%，有關資料屬滯後數據，並未反映撤辣後市況。全面撤辣至今近1個月，市民重拾入市信心，相信下月差估署指數有望止跌回穩，至於樓價未來走向，還要視乎本港經濟，如有顯著改善，加上預期美國下半年開始減息，若中美關係未有惡化，全年樓價可望有約5%的溫和升幅。

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