海外樓市｜愈平愈見鬼？英國拍賣盤低至1萬鎊！執平貨須有一條件

近日有不少英國拍賣網站出現1萬英鎊至3萬英鎊的放盤，由於低至10萬港元就可以購入一間物業，價錢極平，吸引不少人入市。有業內人士表示，物業或或隱藏結構性問題，價錢「愈平愈見鬼」，不過如果有裝修團隊的專業投資者，分分鐘可以「執平貨」出租。

內櫳破舊一樓公寓 底價折讓83%

根據網站顯示，其中一間開價1萬英鎊(約10萬港元)的拍賣物業，位於南約克郡的金斯威(Kingsway)，屬於租賃業權的獨立式一樓公寓( Self-Contained First Floor Flat)，物業的郵政編號為S63 0TQ。物業鄰近Thurnscoe、Goldthorpe火車站及鳳凰公園(Phoenix Park Thurnscoe)，交通尚算方便。物業設有兩間睡房、獨立廚房、廁所，然而內櫳比較破舊，至於EPC能源評級為D。由於物業是租賃業權，其租賃期限為125年，自2006年6月30日起計算，目前還剩下大約106年。

上手業主在2005年以5.6萬英鎊(約56萬港元)買入。目前該區同類型物業在2023年以5.9萬英鎊(約59萬港元)成交，即目前底價折讓83%。

永久業權獨立洋房 開價2萬英鎊

另一間拍賣盤則位於英國英格蘭坎布里亞郡西海岸的港口城市沃金頓(Workington)，物業屬於永久業權的獨立洋房(Detached Bungalow)，郵政編號為CA14 1SL，設有一間睡房、獨立廚房、廁所，開價2萬英鎊(約20萬港元)，物業鄰近沃金頓鎮中心及沃金頓火車站等。

相比較破爛的拍賣盤，該物業質素不錯。而且該物業成交尚算活躍，由1997年的成交為21,950英鎊(約22萬港元)，2007年升至6.5萬英鎊(約65萬港元)，2009年7.5萬英鎊(約75萬港元)，及至2014年升至76,700萬英鎊(約77萬港元)，現時叫價2萬英鎊，重回1997年的樓價。不過今次物業開價平的最大原因是EPC能源評級為E，報告顯示牆壁的建築物料無隔熱層，而且屋頂傾斜，意味買家要花一大筆費用改裝及改善能源評級。

聯排屋租賃期剩餘39年 每年地租60鎊

第三間放盤開價為2.5萬英鎊(約25萬港元)，位於英格蘭東北部的泰恩威爾郡 (Tyne And Wear)，屬於租賃業權的雙層複式的聯排屋( Terrace House)，郵政編號NE31 1QT，設有兩間睡房、客廳、飯廳、獨立廚房及廁所，同時物業鄰近赫本鎮中心和赫本地鐵站。由於是租賃業權，其租賃期限為149年，自1915年11月1日起計算，目前還剩下大約39年，地租則為每年60英鎊，且有不斷上漲的趨勢。目前EPC能源評級為D。

結構存隱憂難承造按揭 投資初哥勿沾手

以上3間放盤看似價錢很筍，英匯英國物業顧問葉桃樂表示，拍賣行為求盡快出售，大多數買家須在短時間內準備大量現金購入。他又指這類型的單位，結構或有問題，需要一定的知識門檻，物業或未能通過貸款人調查(Lender Survey)，無法承造按揭，如沒有相關的裝修團隊人脈，難以成事。

他又指，拍賣行通常要求買家繳付大約係7,000至8,000英鎊不等的訂金，如果無法完成成交，即被「殺訂」。不過英國有不少印度裔的投資者專透過拍賣行「執平貨，執靚再放租」。他表示，如果樓價2萬英鎊再加3萬英鎊裝修費，之後放租800英鎊，租金回報有17至18厘，為不錯的投資。但前提是有相熟的裝修團隊，並非投資初哥可以沾手。

撰文：Wendy全球樓市

原文刊登於 AM730

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