一手減價戰樓市加快尋底 仍在未知之數【老樓專欄】

「西餅客」（大手買入的豪客）重現，目前不少新盤的定價均較高峰期回落兩至三成，個別地區的減幅更近四成，一年幾前絕大部分市區新盤每方呎定價達2萬元或以上，個別更挑戰2.5萬元水平，當時新界區新盤呎價亦達1.5萬元以上。經過一年多的調整，目前不少市區新盤呎價已回落至1.5萬至1.7萬元的吸引水平。換言之，現時買家可以昔日新界盤的呎價購入市區盤，「超筍震撼價」自然吸引不少用家以至投資者入市。

2023年第四季一手私人住宅新盤貨尾量升到22,936個，料今年第一季累積貨尾會接近3萬個，料打破2003年第三季25,488個後的逾20年新高紀錄。故明白發展商們為何連同全新盤和貨尾輪番推出，去年全年一手出售逾1萬伙，今年首季至今已售出逾4,000伙，已是去年全年的四成，縱使今年預期全年可售出1.5萬伙較去年急升五成，積存量難以一年可以被完全吸納，同時今年可推伙數又逾1萬伙，累計算4萬個供應，發展商需時逾3年才可以售出全數單位，還有陸續有來的鐵路盤和新界西北大盤接踵而來。

香港樓市「逆轉」，罕有地連內地研究公司也發表報告剖析，於財政預算案撤辣後，中金3月初發表報告時也坦言，2021年四季度開始進入下行通道，截至今年2月末樓價較2021年高點已累計下行21%。應對方面，港府從2023年中就開始結合人才引進進行一些住房需求政策的優化調整，但收效有限。而本次政策調整由於幅度較大且態度堅決，已開始起到對短期市場趨勢的明顯扭轉作用，也標誌着樓市運行進入新的階段。

但亦同時擔心存貨量大升的問題，與此同時對內地客來港入貨的力度高低仍存疑，報告指出，儘管2023年三季度後中國大陸買家在中國香港樓市中的成交佔比就開始有所上升，且近期的印花稅調整可能令該趨勢進一步加速(部分中介認爲新政後大陸買家的佔比可能提升至25%左右)，但香港市場本身容量相對有限，因此說要顯著分流大陸核心城市的購房需求可能是言過其實的。

重點若是同內地口徑一致，「房住不炒」政策，這段火紅樓市是一次強心針，或是止痛劑仍在未知之數，觀乎一手減價出貨，的確有中港兩地人士買家出手，似乎心中有數，「再跌的機會不大」，那麼一手減價戰的結果是加快為樓市尋底仍是未知之數。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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