受惠旅遊業蓬勃及低息走勢 日本大阪與二世古樓市今年繼續上揚
日本不只是旅遊熱門地，地產也受到海外投資者關注，其利好因素是促使樓價在過去9年持續上升的原因。日本樓價於近十年來穩步拾級而上，升幅健康，而日圓持續疲弱，令投資者能以更划算的樓價入市，當中的東京、大阪已是重中之重的投資目標。隨著旅遊業愈來愈蓬勃，北海道的二世古亦是投資者覬覦之地，領域（Landscope）創辦人許賡勝相信，東京、大阪及後起之秀的二世古，今年的樓價繼續有個位數的升幅，其中，大阪的升值潛力最大，值得投資者考慮。
日本樓價在20世紀90年代初，即日本泡沫經濟崩潰後，是持續下滑，至2008年金融危機爆發時，當地樓價指數更下跌了40%左右。不過，這局面在過去十年已完全改變，近年因為人口重新回歸大城市的趨勢，以及日本在疫後的旅遊人數急增，令到去年4月至9月，東京圈新建公寓的平均價格比去年同期上漲了27.3%，而去年前三季度，東京、大阪都市圈的土地平均成交價格上漲4.3%和3%。過去日本年輕人以「低慾望」、「不買樓只租樓」見稱，但越來越多已積極加入置業大軍，會見到上車一族呈現年輕化趨勢。年輕人將房屋視為保值和投資首選，有家庭收支調查顯示，疫情後成為業主的人，年齡低於29歲的家庭比率達到33%，是近20年來的最高水平，與2002年相比，上升了約14%。
長期負利率的優勢
許賡勝表示，日本樓市在五、六年前開始已是受海外投資者關注，主要是過去十年來，日本經濟穩步上升，配合政府的政策，及對外開放的力度上升，令外資更容易投資，也因為經濟的增長和息口低，甚至負利率，令到借貸的成本極低，即使日本的樓市租金回報率相對低，可能只有兩至三厘，但也是一個正回報，所以日本在過去十年的樓價，普遍都是內向上增長的。「另一方面，日本人口老化。日本各大城市，尤其是比較受歡迎的城市，例如東京、橫濱及大阪等，其實在過去這段時間的人口增加，都是從農村地方或其他小城市的人移入，然而住屋供應量非常有限，於是推升了樓價。」
不動產經濟研究所指，2023年4月至9月在東京新樓，每戶平均價格達到1.57億日圓（約553萬港元）。其平均價亦超越32年前泡沫經濟末期、1991年度創下的9555萬日圓（約509萬港元），再寫下歷史新高。加上消費者物價指數（CPI）持續向上，日本通脹率高於3%，過去逾30年日本平均CPI增速約為0.1%，但截至2023年10月，CPI已經連續15個月在3%以上，其中核心CPI連續七個月保持在4%以上。同時帶動當地租金上升，東京都區部的11月份平均租金達到9年來的最高水平。以東京都心部為中心，租賃住宅的需求持續增加。自8月份以來，東京23區的分戶出售住宅樓房租同比上漲11%至12%。
至於令到日本樓在疫情中持續上升，許賡勝指出，是多國的封控措施，令到中國投資者向外尋求投資機會，而日本是一個地理上及文化上比較接近的國家，兼看到日本經濟與樓市逐漸趨勢向好，也令到香港投資者入市。日圓近年匯率疲弱，已經跌到一個相當低的歷史水平，多一個誘因去投資日本樓市，長遠來說，日圓向上的機會可能會多於向下，所以大家比較有信心在這個時候入市。「日本政府也明白，如果不能夠吸引更多外資進來，只靠塘水滾塘魚，是不能令日本經濟持續增長，所以日本政府不會規限外國人的投資，不會過份將外國人和本地人的投資區分。」
利好因素今年將繼續發揮作用
作為投資者，最關心的利好日本樓市的因素，是否在今年延續。許賡勝認為，日本經濟增長仍然相當好，雖然最近央行曾經說過利率有上調空間，但一般均預測不會很快成事，即使真的加息，幅度也不會過大。投資樓市，需要看利率和租金回報差別有多大，若是正差，對投資者來說，亦是鼓勵。「日本的政黨或者政府雖然經常更換官員，但始終政策的大方向是沒有改變，故此日本經濟是繼續開放。」
許賡勝提到，大阪愈來愈受到注意，主要受惠於2025年的世博及2029年賭場開幕，當中所製造的經濟效益，也如大型基建般的效果。不過，最大誘因，是日本旅遊業非常蓬勃，也令到民宿的需求大增。「民宿在日本是受到非常嚴謹的規管，在東京，只有某些區分才可以有民宿，規定在指定的大廈內，在指定的日子才能營業，若有其它業主投訴，便要停業。但在大阪，情況有點不同，規管是相對寬鬆的，因大阪的酒店配套不足，遠遠供應不到市場的需要，故政府就在這方面做了變通，以接待更多的遊客，所以有很多投資者都在大阪開設民宿，原本大阪與東京的樓價是有一段距離，現在因為投資者選擇在大阪開設民者，因而令大阪與東京的樓價距離拉近，大阪現在的樓價，約為東京的6成，作為一個人口稠密的城市，它的樓價升值空間，比東京還要多。」
他建議投資者在選擇上，還是以大城市為主，如要在小城市投資，必需對當地非常熟悉。對於沖繩是否也是理想的投資地，他表示，在當地如是純粹投資，而並非自用，就不會將沖繩放在優先位置。「因為沖繩本身現有的房屋量，已足夠居民的需求，沖繩確實是旅遊區，但在經濟或市場能量上，是不及東京、大阪或二世古。」
許賡勝補充，如果看準日本的旅遊業增長，可選貼近旅遊區的地方作投資，而二世古附近的樓市投資愈來愈重視，是當地二世古村滑雪場(Niseko Village)極受歡迎。他有不少朋友都喜歡滑雪，也表示當地的雪，質素是世界數一數二，當滑雪已成為中國中產人士喜愛的運動，每當滑雪季節時，附近的度假屋是一房難求。即使不是滑雪季節，出租率也不低，而且周邊配套齊全，相對於同屬北海道的札幌，二世古是被看高一線。
二世古雪道附近有不少全新的酒店及公寓落成，以一個可以Ski-In及Ski-Out的一房全新公寓計算，只有400-500呎，售價為500至600萬港元，呎價超過1萬港元，排屋或獨幢屋的價格較合理，以一個2,000呎土地上蓋面積1,500呎的兩層木屋，三房間隔為例，售價也只700至800萬港元左右。
海外買家以投資為主
現時有很多內地或香港及新加坡的投資者，都熱衷於日本樓市，開展民宿或出租予日本的海外及本地專才，通常以一房或studio flat（沒有房間的單位）最受歡迎，因在大城市生活的僱主，都以單身為主。此外，大阪、東京比較中心的區域，都屬穩陣的投資，若在東京，超出了23區，相對所投資的風險是高一點，但租金回報也會高些，更可能達到7至8厘。
不過，由於東京和大阪的新盤數量極少，加上城市很早便發展，基本上已沒有從未開發的地皮，發展上只有收購舊樓，再作重建。日本大型的發展商，不少已發展為綜合企業，例如三菱或三井，屬跨國巨無霸集團，在日本地產市場有領導地位，所推出的新盤均有一定的規模，這亦令到該等集團不會考慮零碎的地皮，反而成為了中小型發展商的空間。
在日本買樓可以把土地的永久業權一併買下，以後亦可以把該業權留給子女。由於買地比買樓更有利，因此多數投資會選擇買二手樓而非新樓，因為建築物的價格佔總價的比例較低。海外買家購買日本物業後，需在20日內向日本銀行（Bank of Japan）提交通知，若果物業用途為自住/自用，或者買賣方都是外國人，則可豁免此通知。海外買家享有的待遇基本上與日本國民無異，支付的稅項也和本地人所付的相同，而且一樣可以申請買樓按揭，只是以海外買家身分申請按揭時，獲批的按揭成數可能會比本地人少。另外值得注意的是，在日本擁有物業並不會為你帶來居留資格。
不過，近日日本政府正研究修改不動產登記法，計劃於今年 4 月 1 日起進一步提高購買日本物業的門檻。新規定要求至少一位擁有日本長期居住權人士的基本資料，並與買家一同登記在不動產登記簿上。簡單來說，港人首先要找日本人幫忙登記，才能符合資格購買房產。
有意在日本置業，應根據個人經濟能力，考慮要買樓或買地，以及不同的房屋種類，例如公寓或獨立屋；聘用房地產經紀/代理代為尋找合適的樓盤，以及聘用「司法書士」處理法律上的事務；向銀行查詢買樓按揭的方案；盡可能親身到日本睇樓，順便申請自己的日本印章；遇到合適的樓盤，可向賣家提交購買意向書，如果是一手樓，則提交購買申請，並支付訂金5%至10%；可以正式申請買樓按揭；賣家的司法書士會發出「重要事項説明書」，包含一切有關該物業的資訊，必需小心檢查清楚；當與賣家簽署買賣協議，需使用日本印章；然後對物業作最後檢查；在司法書士和銀行代表的見證下支付餘額和簽署轉讓業權的文件。
在日本買樓的相關費用包括以下各項稅費：房地產購置稅，買方承擔，稅率為3-4%；不動產稅，買方承擔，稅率為每年 1.4%，按季度收取。都市計畫稅，買方承擔，稅率為每年 0.3%，按季度收取。消費稅，適用於新樓或舊樓，但不適用於土地買賣。現時的稅率為 10%，由買方承擔。註冊稅，登記土地或房屋的所有權，土地和建築物需要分開註冊。針對政府部門的估價（通常為成交價格的 7 成），收取土地和建築物各2%的稅費，由買方承擔。印花稅，適用於物業買賣交易以及物業按揭的申請。例如針對5,000至1億日圓的交易，物業買賣的稅費為3萬日圓，按揭申請的稅費為6萬日圓，由買方承擔。預扣稅，賣方承擔，稅率為 10.21%。資本利得稅，賣方承擔。持有物業年期少於5年，所得稅30%及東北重建稅2.1%；持有物業5年以上：所得稅15%及東北重建稅2.1%。
申請日本物業的按揭貸款入息為每月最少3萬元，或年收入36萬元，銀行最主要評估申請者是否有能力償還貸款，另外亦會評估申請按揭貸款物業的租金收入。申請者需要最少兩年稅單、公司在職證明，如未能即時提供在職證明，亦可以提供糧單，但之後都要候補在職證明。
此外，更有中介費、按揭費用、律師費（司法書士）、保險費、公寓管理費和維護費等。總費用的多少主要取決於物業種類（新舊房屋/土地）、聘用的專業服務、申請按揭的機構與按揭種類等因素。
觀望未來，日本樓市將受惠於三大因素。隨著疫後的報復式旅遊，當地酒店、短期住宿需求大幅上升，推動樓價走上。同時，旅遊業及相關行業的復甦蓬勃，日圓弱勢亦大為利好出口，作為外向型經濟，日本經濟環境的優勢將成樓市最大支撐。政策方面，日本央行最新會議紀錄顯示，委員一致認為央行必須維持目前的貨幣寬鬆政策，加上通脹壓力降溫，「零息」亦進一步推升樓市的投資潛力。
許賡勝估計，日本樓價今年仍會有個位數升幅，主要是日本的市場相對穩定，很多時由國民主導物業的銷量，亦令到海外買家不容易買入一手樓，這也是樓價上升的原因之一。
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