紅山半島．1｜地毯式僭建調查　沿海逾 20 獨立屋疑向下僭建　部分擋土牆見門窗

本月初世紀暴雨，導致多處出現山泥傾瀉，意外揭發紅山半島部分獨立屋懷疑僭建及霸佔官地。《集誌社》透過現場視察，再核對屋宇署圖則、城規會文件等資料後，發現連同早前屋宇署公布有僭建的三間獨立屋，紅山半島松柏徑沿海 78 間獨立屋中，有22 間獨立屋、即近3成單位疑有僭建， 其中18個單位的擋土牆身出現玻璃門窗、冷氣機等。有測量師及規劃師均指出，有理由相信，牆身後方為擴建空間，若無向相關政府部門申請，則屬僭建。

《集誌社》上周四（ 14 日 ）及本周一 （18日）先後向屋宇署查詢，對方至今日( 22日）早上仍未回覆。屋宇署及地政總署，今日早上到紅山半島，展開聯合巡查。

攝影：Nasha Chan

部分獨立屋圖則為四層　

《集誌社》視察屋苑松柏徑 24 號至 178 號沿海範圍，比對相關單位原有圖則後，發現 78 間獨立屋中，有 22 間疑涉向下僭建，其中 18 間的擋土牆身出現玻璃門窗或冷氣機；當中 8 間屬 80 號或之前的單位，其餘 10 個單位則位於 82 號至 178 號。

翻查資料，紅山半島 24 號至 58 號、72 號至 90 號獨立屋屬同一結構圖則。根據圖則，該款獨立屋只有四層，單位的第一樓層（即主人房樓層）外，有一條高約 1.66 米的樓梯通往平台泳池。根據圖則，該款獨立屋只有四層，戶外平台設有泳池，獨立屋依山面海而建，後方為松柏徑。圖則顯示，單位層數由底部開始逐層遞增，即獨立屋位於松柏徑的入口大廳屬於第四層，往下依序是第三層的客廳樓層、第二層的睡房樓層及第一層的主臥室樓層，第一層對出只有一條高約 1.66 米的樓梯通往泳池。

部分獨立屋「升高」平台　疑似再向下「延伸」

《集誌社》根據拍攝所得的影像，發現松柏徑 28、30、52、54 及 80 號屋的擋土牆，出現圖則內未有提及的玻璃門窗，或安裝了冷氣機。值得留意是，擋土牆範圍，都屬於這些獨立屋第一層以下，屬於原圖則「泳池底」及「地底」位置。這些單位，均疑似有拆去樓梯，並填平第一樓層與泳池間的空間，以升高平台，令平台高度與主人房「體齊」。

其中 28 號屋，升高平台後，在平台擺放桌椅、儲物櫃等家具；左方另有一小型構築物，內部有樓梯，疑似通往單位下方。而該單位的擋土牆外，有四組窗戶，包括兩隻氣窗、兩部分體式冷氣機、最少三部抽氣扇等；平台右方另增建旋轉樓梯，以通往位於官地範圍的花園。

從外圍觀察及核對圖則後推算，這單位疑似先拆了通往泳池平台的樓梯，將地台「升高」至主人房的位置，再「往下」發展，加建了上述的窗戶。而部分窗戶，已「入侵」了擋土牆的範圍。
而 30 號屋，也同樣是「升高」了平台，平台的左方，亦有一個跟 28 號單位平台類似的小型構築物。這單位的擋土牆範圍，外部裝有冷氣機，和一個金屬架。

擋土牆身見白色疑似捲閘

52 號屋的擋土牆身，原本應是石屎的部分，變成了兩道大落地玻璃門，門內有簾、門外有數級樓梯，通往前方懷疑由霸佔官地所得的平台，該平台除種植數棵大樹，另有長椅、水池等設備。毗鄰的 54 號屋升高平台後，在平台前方加建長樓梯通往懷疑霸佔官地的平台，單位的擋土牆外則有凸出空間，上方有兩道白色的疑似捲閘。而80號屋的擋土牆身亦有大窗戶。

《集誌社》翻查城規會大潭及石澳分區計劃大綱核准圖發現，上述單位所屬支區，連同開敞式停車間最高可建四層，因此按已批最高建築物高度，相關單位是不可能申請再加建樓層的。

對於上述單位在擋土牆身加設玻璃門窗，香港測量師學會前任會長、資深屋宇測量師的林濬提醒，單憑照片雖不能百分百確定「玻璃門窗」背後是否存在加建地庫或空間，但他補充，根據經驗，玻璃門窗主要用作採光，認為門窗後方一般會存在可活動空間，並反問道，「按照常理推斷，（擋土牆）後方若然沒有activity，為何需要透光？」而 54 號屋擋土牆身的凸出空間，林稱雖有機會為薄櫃或假牆，但反問「為乜要咁做」，形容該單位同樣「好值得懷疑」。即若計及地庫或增設樓層，上述涉嫌向下僭建的獨立屋或有至少五層。林濬又稱，鑿穿擋土牆會影響其荷重能力，如後方無加建鋼筋等承托結構，「日後有咩頂唔順可能會隨時跌落嚟」。

牆後「很大機會」有增建房間

民主黨發展政策發言人、規劃師吳永輝查看照片後，同樣認為擋土牆上若有門、窗戶或冷氣分體機等，牆後「很大機會」有增建房間，若事前沒有向屋宇署申請便挖建則屬僭建。他補充，獨立屋向下僭建雖不易察覺，導致執法有困難，但認為政府可善用航拍機、抽查屋苑有否有可疑泥頭車出入等進行視察，建議相關部門經過是次事件後宜全盤改善及檢討打擊僭建的工作。

土力工程處前處長、工程師學會前會長陳健碩則認為，即使單位沒有在單位下方加建地庫，任何「騷擾」擋土牆的工程均會影響其穩定性。他又稱，非法僭建或霸佔官地的空間，並不必然存在危險性，惟政府對經入則申請合法建造的底部結構有一定規管，包括工程時如何挖泥、挖出的泥土如何處理、加建後續的長遠排水處理是否恰當等，而非法僭建地庫的排水系統若不完善，長遠有機會引入地下水導致附近泥土鬆散或水土流失，令山泥傾瀉風險提升。

或令山體出現「滑坡效應」

資深土木工程師倪學仁指出，紅山半島獨立屋前後（即沿海及近馬路兩個方向）均有擋土牆，兩幅牆之間的泥土有助支撐單位，如在靠海的一方建造地庫，須挖走前方泥土，會減低獨立屋整體穩定性，若出現水喉流水或地下水滲漏等就會冲刷土壤，令山體出現「滑坡效應」，「如果馬路那邊（後方擋土牆邊）的泥土有movement（移動），可能會將整間屋推出海邊」。對於紅山半島沿海多間獨立屋疑僭建地庫，倪指出，僭建單位有機會波及毗鄰獨立屋並出現「火燒連環船」，形容情況相當危險。

《集誌社》上周四（14日）及本周先後向屋宇署查詢相關單位曾否就拆除擋土牆、在擋土牆上增設門窗、在擋土牆內或升高地台所得的新增空間內增設房間提交申請；署方曾否對上述疑僭建的單位作出巡查、巡查結果為何。本周一（18日）另向規劃署查詢單位有否就改變訂明建築物高度限制提交申請，至截稿前未有回應。

集誌社檔案

一場山泥傾瀉　成揭發紅山半島僭建缺口

本港 9 月 7 日晚上遇世紀黑雨，大潭紅山半島松柏徑 70 號至 74 號對出山坡，出現大幅山泥傾瀉，當中有獨立屋地基外露及懸空。屋宇署視察三間獨立屋後回覆傳媒查詢稱，第 70 號屋的最低一層平台，有約 700 平方呎的僭建物，同層後方有約 323 平方呎的僭建地庫。據記者觀察，該屋平台對出、臨海毗鄰斜坡設有露天泳池，左方另有一個正方形的按摩池。

屋宇署另稱，第 72 號屋在最低一層平台、近政府斜坡位置，僭建一層約 1647 平方呎的僭建地庫，並非法拆除部分擋土牆以建造地庫窗戶；而該屋對出的政府斜坡上另有一個非法新建水池。

而第 74 號屋的屋主，先拒絕屋宇署人員入屋，其後准署方入屋，但卻不准他們到懷疑有僭建的地方視察。署方其後持法庭手令入屋，發現該單位臨海方向，有一幢三層高僭建物，共佔地約 1490 平方呎。其中該單位部分擋土牆被拆除，以將最下層的僭建地庫延伸至政府斜坡上，地庫佔地約 775 平方呎；中間一層、位於原有平台層的僭建物約 603 平方呎；而最上層僭建物佔地約 112 平方呎。

在紅山半島獨立屋被揭僭建後，發展局長甯漢豪稱，70 號至 74 號的三間獨立屋僭建證據已存在，當局未來會進行深入搜證、找出涉事人及提出檢控。她形容，事件說明獨立屋僭建有安全隱患，稱當局會就此展開大規模巡查行動，希望以示執管決心。她當時補充，行動一定不會只停留在紅山半島，相信臨海及位處斜坡位置會是屋宇署考慮因素之一；又稱屋宇署每年會選定目標樓宇主動巡查，但須否將更多獨立屋納入巡查範圍，則要按風險為本等評估多個因素。

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