【如政府所願?】放寬最高按揭成數 有利換樓置業?
金管局於2023年7月公佈放寬按揭成數，而且覆蓋樓價3,000萬元以下物業在新按揭措施下將會受惠，市場憧憬新措施下將對換樓市場交投帶來刺激作用。
香港按證保險有限公司於7月7日宣布，按揭保險計劃就已落成住宅物業作出修訂，以協助需要置業自用的人士。
經修訂後：
(一) 價格為1,000萬港元或以下的合資格物業，最高按揭保險成數維持在九成；
(二) 價格為1,000萬港元以上至1,500萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為八成或以按揭貸款上限900萬港元計算的成數，以較高者為準；
(三) 價格為1,500萬港元以上至3,000萬港元的合資格物業，最高按揭保險成數為七成或以按揭貸款上限1,200萬港元計算的成數，以較高者為準。
另外，按證保險公司經考慮自身的業務狀況及風險，以及香港金融管理局物業按揭貸款逆周期宏觀審慎監管措施的修訂，會就按揭保費作以下安排：
(一) 由於銀行將可提供最高七成按揭，按保計劃會為銀行貸款七成按揭成數以上的部分提供保險，相關保費會比六成按揭成數以上的保險較低。
(二) 按證保險公司會為首次置業人士提供保費特惠，就價格為1,500萬港元或以下的物業，寬免按揭貸款在銀行最高按揭成數以上不多於5%的受保範圍的保費。
(三) 按證保險公司現時一般會為置業人士提供35%的保費折扣。公司網頁的「按揭保費一覽表」將會更新，顯示實際(折扣後)保費，使資訊更加清晰透明。 上述按保計劃修訂及保費新安排，將適用於2023年7月7日或以後簽訂臨時買賣合約的自住物業的相關按揭。
放寬按揭成數下，二手睇樓活動轉趨活躍，亦帶動週末二手交投。據美聯物業分行統計，7月第二個週末(7月8日至7月9日)，即是放寬按揭成數後的兩日，10大藍籌屋苑合共錄得約7宗買賣成交，按週回升75%，至於以15大屋苑計算，週末兩天則合共錄得8宗成交，按週增加1倍。
綜合土地註冊處數據，2023年上半年逾1,000萬至1,500萬元二手註冊量錄2,053宗，佔整體二手住宅註冊量22,626宗，約9.1%，而更值得留意，上半年佔逾98%的二手註冊個案均為3,000萬元以下物業。
助市民上車及換樓
現時1,500萬元或以下自用住宅物業的按揭成數上限調整至七成後，如承造按保，按揭成數上限更可達八成，估計下半年逾1,000萬至1,500萬元二手宗數有機會升至3,000宗，較上半年多約46%；而佔整體二手住宅註冊量的比率將攀升至13%水平。
資料亦顯示，1,500萬元或以下自用住宅物業的按揭成數上限調整至7成後，若以樓價800萬元為例，新制下，首期可少付25%，而供款則上升17%，若以樓價1,200萬元計算，新制下首期更可少付40%，而供款則上升40%，此舉將有助市民上車及換樓。
措施增強部分買家入市信心，帶動週末二手交投向上。預期隨著利好措施出現，加上二手樓價調整，短期內二手交投可以看俏，成交量回升。待美國息口轉趨明朗化，加上新盤攻勢稍為放緩，二手市場成交有望重回活躍水平。