利好消息無以為繼 明年樓價累跌25%【老樓專欄】

本港樓市自2010年11月引入第一項辣招─額外印花稅以來，至今已足足13年，而今年10月25日的《施政報告》亦終於減辣，成效未見顯著，樓市辣招其中一大致命傷是窒礙了二手市場的流轉及市民換樓升級的意欲，縱使有減辣的機會，不過資金未重來之前，樓市依然是被動。

財政司司長陳茂波日前表示，到今年9月，本港住宅樓價在過去2年大約下調約17%，但交投量很低，而且是一點一點下調，是有序調整，沒有出現恐慌性影響、信心問題等，當局亦有觀察發展商槓桿、借貸。他說，經過以往經驗，當局推出多輪的宏觀審慎措施，萬一樓價有所調整時候，對金融、市民影響可以說是風險可控。鑑於交投依然萎縮，業界耐性不足，明年在財政預算案前夕，再度施壓減辣的聲音應再起，甚至要求全面撤辣的強硬訴求。

2023年樓市經歷「先升後跌」局面，新盤尤為明顯，年初受到疫情減退及全面通關帶動，發展商積極推盤，惟息口因素於第2季起逐步影響樓市，下半年更受加息因素所困擾，交投顯著回落，直至10月份《施政報告》落實「減辣」措施，對整體樓市有提振作用，令12月份新盤交投好轉，帶動新盤全年重上萬宗水平，錄得約1.04萬宗成交，按年上升約14%。這正是老樓在首度減辣後一手首先受惠的原因，不過樓市利好消息無以為繼，一手成交亦陷入進退兩難之迷。

2024年新盤依然是市場焦點，發展商提供更大的折扣和靈活的按揭計劃以去庫存，一些發展商願意為買家提供更長的交付時間，並向代理提供更高的佣金，以增加競爭力。儘管政府在今年10月下旬對樓市進行了一些調整，但並未改變發展商的保守態度。

地政總署公布，今年11月僅收到的唯一預售樓花同意書申請，近期預售申請數量的減少，與市場氣氛不佳和新盤存貨增加有關，現在新盤待售單位約1.8萬伙，超過平均每年約1.5萬伙的吸納量，市場需要時間來消化這些存貨。老樓卻認為，發展商為免賣樓壓力，拖慢入紙申請售樓，免消息更令樓市下跌冒上賣樓風險增加的機會。

早前有大䈩估計，香港樓市對利率走勢非常敏感，認爲目前香港負資産情況尚未見頂，若樓價跌逾10%，不排除負資産數目會逼近歷史高位，但香港樓市仍存有「撤辣」的空間。若明年樓價跌10%，即顯示香港樓價由高位已調整約25%，因之前不少買家上會均承造八成或九成按揭，所以，樓價累計跌25%，這些業主均會成爲負資産，從而令數字增加。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。

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