樓市「否極泰來」 租金10%幅料「跑贏」樓價【布少明專欄】

2023年已步入尾聲。回顧過去一年，年初「通關」的「喜訊」， 一度令樓市「價量齊升」，但隨後市場充斥負面消息， 樓市反彈力每況愈下，拖累樓市步入整固。自從《施政報告》 公布樓市「減辣」措施後，整體樓市氛圍漸見好轉，一手交投慢慢「 重回正軌」，二手亦略有改善。
若以全年來說，此表現不足以改變今年交投處低水平的格局， 樓價亦難逃「先升後跌」的命運。 今年全年一手成交將創10年次低； 二手交投亦將創28年有紀錄最低成交紀錄；至於整體物業( 住宅及非住宅合計)註冊量將創33年有紀錄以來的歷史新低， 連續2年「價量齊跌」，全年來說是「跌數難逃」。
其實目前情況絕對算不上旺市， 例如今年一手交投宗數只不過是回升至逾萬宗水平，較去年9, 100多宗的「超低」水平略為回彈， 但與2021年相比仍低出約38%， 所以一手回升只是因去年基數低，離「旺市」二字仍相距甚遠。
相對而言，租金的走勢卻突圍而出，逆市錄得升幅， 單計首11個月升約6.9%至近4年新高， 相信主要由於早前暑假租務旺季，加上準買家觀望後市，轉買為租， 以及各地人才持續湧港3大因素下帶動租金表現。
目前，樓市最壞時刻已過， 近期已有不同正面因素陸續湧現帶動樓市。首先， 早前美國聯儲局公布最新議息結果， 已是連續第3次暫停加息並相當接近見頂。 而市場亦預期青年聯儲局大有可能將減息0.75厘， 連帶本港息率同步下調。
除此之外，政府繼續積極「搶人才」，以及早前宣布的「減辣」 措施，刺激人才持續湧港， 對提振本港租金表現及租金回報率帶來幫助， 增加長線投資者買樓收租的吸引力，配合樓價高位回調， 意味買家買樓入場費減少，有助抵銷息口上升帶來的壓力， 這些均是利好2024年樓市的因素。
展望明年，樓市將「否極泰來」。在眾多利好樓市帶動下， 預計明年一手成交將按年升約43%至1.5萬宗水平， 當中全新盤與貨尾盤佔一手交投比例比例，將由前年約「82比」， 到2024年將變為「64比」。二手成交方面， 估計2024年全年有望得5萬宗左右，雖較去年升約39%， 但較2021年仍低約16%。最後是較多人關心的樓價表現， 預期將升約5%。租金則將延續今年強勢，全年料升約10%， 連續3年走勢「跑贏」樓價。
不過，假如政府於明年2月底公布的「財案」未有在樓市進一步「 撤辣」或「減辣」，以及聯儲局減息步伐較預期為慢， 屆時樓市前景勢難以樂觀，繼而打擊經濟復甦表現， 故再次呼籲政府從善如流，在明年「撒辣」，令樓市盡快重拾正軌， 協助帶動本港經濟復甦。

美聯物業住宅部行政總裁(港澳)布少明

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