樓盤偽裝學：新盤最棹忌起喺深水埗？

（本文獲原創者授權轉載。）

數月前恒基位於巴域街的新樓盤Belgravia Place 開賣，樓盤推廣大肆宣傳其為「長沙灣新盤」，引起網民好奇為明明巴域街在深水埗和石硤尾交界，竟然會被形容為位於長沙灣，扭曲市民對地理名稱和空間的認知，未知準買家搭地鐵去睇樓時有冇落錯車？

近年越來越多樓盤廣告與地產代理標榜的地段，與普遍認知的位置有些距離，例如位於紅磡甚至土瓜灣的樓盤也會被形容為位於何文田。研究員發現，深水埗Belgravia Place 自稱位於長沙灣並非獨立事件，近年極多舊區重建新盤落成後都會「瞬間轉移」，換上鄰近地方地名推銷，相信即使是當區街坊，亦會感到疑惑，若買家或租客對當區陌生，亦可能會誤墮「樓盤偽裝」的陷阱。從這些案例可見，地產業界在推銷樓盤時，可謂出盡奇招。

案例分析：深水埗舊區重建樓盤

事實上，深水埗的界線有時候也會很模糊，在不同定義下亦會有所轉變，保守起見，研究員在定義上不採用較廣義的「深水埗區議會分區」，而是使用中原內部界定的「深水埗樓市片區」及美聯地產「地區百科」中的「深水埗區」，並識別兩者重疊範圍內近5年的新盤，再涵蓋其他以深水埗站為最近地鐵站的新盤，審視在銷售過程中，這些樓盤對位處「狹義深水埗區」的處理手法，進一步分析這「樓盤偽裝」的現象。

按此定義，研究員聚焦了2021至2025年共5年間「狹義深水埗區」內落成的9個新樓盤，包括Belgravia Place、曉柏峰、佳悅、連方、映岸 、喜．揚、The Campton、弦雅，以及AVA 228，逐一檢視其官方宣傳策略，以及地產代理在銷售時的說法。

「深水埗」三隻字 多數地產商和代理避而不談

綜觀上述被涵蓋的新樓盤，地產商與代理們在宣傳時幾乎全數均在淡化其位於深水埗的事實，例如官方宣傳資料對於樓盤所在位置的描述，以及當中各地圖對深水埗的呈現方式，均避開位處深水埗區的描述，尤以下列4個新樓盤宣傳的處理方式最為明顯。

｜The Campton｜

❖區域描述：位處「西九嶄新商區」

❖針對深水埗的淡化策略：宣傳影片與地理交通資料圖，均主要提及步行至長沙灣站約4分鐘，沒有提及更近的深水埗站，地圖亦概括當區為長沙灣。

｜映岸｜

❖區域描述：「位處西南九龍發展核心，毗鄰國際級西九文化區」

❖針對深水埗的淡化策略：美聯地產代理將其定位為長沙灣通州街280號；在交通描述上有提及「距離港鐵南昌站和深水埗站約7分鐘步程」，但在港鐵路線示意圖只以南昌站作核心，甚至沒有標示更近的深水埗站。

｜連方｜

❖區域描述：標榜位於「南昌東」的「新銳都會生活圈」

❖針對深水埗的淡化策略：聲稱坐擁「雙站三綫」之便，但雙站是南昌和長沙灣站，沒有包含更近的深水埗站，且其港鐵車程圖亦沒有標示深水埗站

｜Belgravia Place｜

❖區域描述：「進佔九龍核心開展，獨據巴域街一號」、「鄰近九龍塘傳統豪宅區」

❖針對深水埗的宣傳策略：港鐵路線簡化圖未有標誌鄰近的「深水埗站」

上述樓盤均是位於大眾認知的深水埗區域，如映岸、Belgravia Place等，甚至位於地產代理劃分的深水埗區內，卻明顯有意傾向描述其位於其他地段，如長沙灣、南昌，比較誇張的是標榜其鄰近直線距離逾3公里的西九文化區(映岸)等。另外比較離譜的例子有位處深水埗和太子地鐵站之間的的「喜．揚」，中原地產代理介紹其地址述為「長沙灣鴨寮街93號」。

只有少數樓盤如佳悅，會在宣傳資料內直接表明地址為深水埗海壇街225號，並清楚地以深水埗作為宣傳地圖的核心，其餘普遍均對其坐落的深水埗區著墨極少，甚乎避而不談。而綜觀所有深水埗的樓盤在被地產代理推銷時，亦普遍地以坐處長沙灣區作為宣傳。

與深水埗 / 長沙灣地鐵站的距離

地鐵站名的區域劃分本身亦常被質疑與真實位置有所偏差，政府與鐵路公司早年沒有清楚的命名共識，而以街道名稱命名，導致深水埗、長沙灣和荔枝角等地區邊界一直受爭議。然而，對大眾而言，地鐵站位置無可否認已成為識別地區的重要準則之一。若粗略地以地鐵站的距離來衡量上述樓盤的位置，相對其標榜的地鐵站，往往以深水埗站更近，步程亦較短，均以5至9分鐘便能到達。

• 樓盤 與深水埗 / 長沙灣站直線距離 Google Map顯示步行時長
• Belgravia Place 400米＜1100米 6分鐘＜18分鐘 (深水埗站 v.s 長沙灣站)
• 曉柏峰 500米＜1300米 9分鐘＜21分鐘
• 佳悅 500米＜760米 8分鐘＜14分鐘
• 連方 　 470米＜720米 7分鐘＜13分鐘
• 映岸 490米＜880米 8分鐘＜17分鐘
• 喜．揚 340米＜1170米 5分鐘＜18分鐘
• The Campton 380米＜470米 5分鐘＜8分鐘
• 弦雅 400米＜830米 6分鐘＜15分鐘
• AVA 228 330米＜1100米 5分鐘＜18分鐘

為甚麼深水埗盤總被界定為長沙灣區？

位於深水埗的樓盤偽裝位於長沙灣的動機很明顯，就是避開樓盤位於基層聚居地深水埗的事實，以支持其樓價。

發展商和地產代理之所以能夠這麼做，可能與整個深水埗位於《長沙灣分區規劃大綱圖》有關：有樓盤售樓說明書表明，樓盤位置位於《長沙灣分區規劃大綱圖》【註1】內，故此位於長沙灣區域。翻閱大綱圖，整個「長沙灣分區」囊括長沙灣、深水埗、荔枝角一帶，北面以尖山和琵琶山為界，東抵大埔道和巴域街，南至界限街和通州街公園，西南面達西九龍走廊和荔枝角道，西臨蝴蝶谷道，面積之大幾乎涵蓋整個深水埗區議會分區。

或者是這個城市規劃政策的原因，明明位於深水埗的樓盤也能被指位於長沙灣，但採用這個定義，明顯與市民日常生活的地理認知有異，這亦是售樓法例如《一手住宅物業銷售條例》未能處理的問題。

「深水埗」地名將被蠶食殆盡?

在發展商與代理的這種宣傳分工下，新樓盤則往往以「名聲」較好的鄰近區域作包裝，甚至令媒體在報導該住宅大廈的地址時，亦會採用其預設的區域劃分，這變相使長沙灣和南昌等地域的「領土」範圍不斷擴大，甚至在深水埗區內的新盤，將劃出長沙灣和南昌的「飛地」，居於其中的住戶亦被視為居於長沙灣或南昌，而非深水埗，在相對的此消彼長下，深水埗這個地名，在潛移默化下則會被不斷蠶食。

這個情況甚至蔓延至可被用家修改地理資訊的Google Map，例如在Google Map 上輸入 “The Campton”，會表示位於「長沙灣福榮街201號」，但 “The Campton”的西北方，即更近長沙灣站的福榮街官立小學和九龍工業學校，卻被標示為於「深水埗福榮街231號」和「深水埗長沙灣道322－334號」；同樣情況亦出現在位於石硤尾邨旁邊的「長沙灣巴域街1號」Belgravia Place，或顯示有人故意在Google Map 編輯改變樓盤的地理位置形容。

市建局明言將對深水埗區進行重建，在這個浪潮下，若新建的住宅仍是以這種「地域偽裝」的宣傳作銷售策略，深水埗這地名未來會否逐漸被淡化？

• 參考資料
• 【註1】《長沙灣分區規劃大綱圖》https://www.tpb.gov.hk/tc/list_of_plans/plan_schd_ozp.html

作者：本土研究社

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