某大型銀行最近把轉按利率調高至最優惠利率（P）加1% ，即實際年利率為6.875%。另一方面，銀行未有提高轉按的回贈率，繼續維持在零回贈水平，這項加息行動由大型銀行發起，當中有甚麼啟示？
首先，今年各大銀行一直都在減現金回贈率以及收緊按揭審批，給人感覺是「唔想做按揭。而大型銀行把轉按利率調高至6.875%，說明了在現時資金成本高漲以及銀行承擔風險上升情況下，按揭利率需要升至近7%，銀行才有誘因繼續積極推動按揭業務。而且按慣例而言，通常是大行先有動作，細行再會跟隨，預計中小型銀行亦都會收緊相關按揭。
業主冇誘因轉按
在業主層面，在沒有現金回贈、物業估價下跌情況下，再加上轉按的息口極不化算，實在沒有誘因去做轉按，轉按市場已經步入冰河時期。當然，仍有部份借發展商按揭的業主，即使銀行加息後，相對於發展商按揭利率會有優勢，但恐怕在現時的估價氛圍下，都需要抬錢補貼估價下調的差額。
值得注意的是，一手及二手買賣新造按揭市場利率現時仍是4.125%，與6.875%仍有一段距離，但銀行近來收緊按揭審批已動作頻頻：先是收緊人齡及樓齡，再來是收緊自僱人士申請、資產審批，後漫延至村屋、工商舖按揭、內地客申請等等。
基本上，銀行對不是高質素的入息和物業都拒諸門外。就算高質素的物業如新樓，如成交價太高也不想沾手，會要求準業主以估價來計算按揭成數。
那麼，銀行會否乾脆把一手及二手按揭利率直接彈升至6.875%呢？雖然美國聯儲局已經暫停加息，香港最優惠利率已經相對穩定，不過，筆者認為，以現時銀行對按揭業務態度如此消極來看，若果要平衡風險，加封頂利率不是沒可能。
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