【張顥曦專欄】放寬按揭成數助推動換樓鏈

財爺於上月曾表明有意放寬自住物業的按揭成數，主要協助換樓人士，事隔一個月，金管局便於月初宣佈放寬部份逆周期措施，當中最令市場關注為調整住宅物業的按揭成數上限，現時1,500萬元或以下自住物業的按揭成數上限調整至七成，1,500萬港元以上至3,000萬港元物業的按揭成數上限調整至六成。按揭保險計劃的樓價上限亦作出修定，1,000萬元以上至1,500萬元現樓物業的按保成數上限調整至八成，1,500萬元以上至3,000萬元現樓物業的按保成數上限則調整至七成。

假設購買一個1,500萬元的兩房單位，過往只可承造最多五成按揭，首期開支高達750萬元，新措施下，按揭成數增至最多七成，首期開支減至450萬元；如申請按揭保險，按揭成數更可增至最多八成，首期開支更可減至300萬元，即比舊措施750萬元大幅減少450萬元。

不少家庭因家庭成員增加，為提升居住環境的生活質素，欲透過樓換樓「細屋搬大屋」，但本港部份較大戶型的單位的樓價動輒過千萬元以上，首期開支便成最大問題。是次政府進一步放寬按揭成數，料將釋放換樓客的購買力，並推動換樓鏈及促進樓市的交投，無疑對樓市起正面支持的作用，當中想擁有中型單位的換樓客最能受惠。而有發展商亦提早部署，以搶佔換樓客的市場，如近期推出的黃竹坑新盤，主打兩房至三房的戶型，樓價介乎1,500萬元至3,000萬元，絕大多數的單位售價均在新措施範圍內。

中價碼數物業的按揭成數上限放寬後，首期門檻進一步降低，將有助推動換樓鏈，對首期不足但具足夠供款能力的專業人士最為受惠。然而首期下降，變相貸款額及每月供款金額相應增加，上述例子，透過按保下計算壓力測試，每月入息要求需達到$114,796。而本港加息周期最快於年內見頂，若果政府能雙管齊下，因應市況將現時加2厘的壓力測試要求稍作微調，相信將能協助更多家庭客計掂數，讓他們順利「細屋搬大屋」。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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