上車問題其實已經解決【汪敦敬專欄】

地產代理是市場的證人，和其他論者一樣是將市場的實況給市民去參考，希望在不同數據比較之下令市民得到真相！

近日，新青年論壇日前公布《香港各世代大學學歷勞工住屋承擔能力研究報告》，有感到有關報告出現多個盲點，故此撰寫文章回應。

文中吸引公眾的訊息是「其呎價相當於初入職大學畢業生收入的逾74%」，究竟是以什麼樓價去做假設？似乎是以滯後的2022年新界細單位的平均呎價，約萬三元呎價左右。這和現在的普遍8000元至10000元一呎買到屯門區二手兩房私樓的現實相差甚遠！

又如何計算大學生收入？其實他們計的是起薪數字17424元，大學生一畢業就有能力買樓這期望是否實際？連儲蓄兩、三年的時間也不用？這恐怕是以不適當的模式去統計！

甚麽是現實？我們會較傾向用統計處25至34歲組別全職僱員年輕人的入息中位數字21000元，而今年十月份初屯門 兩房私樓成交呎價約 8500 元，以此數據去計算呎價佔收入比例其實是40%，用兩口子計更是只得20%，我們計出真正的百分比！

不可以忽視大學生在市場的角色已經和過去不同，根據統計處人口普查數據，香港最高就讀程度為學位課程的人口由1991年的25.6萬人激增至2021年的147.7萬人，現在大學生是等於1991年的約6倍。以國內為例，大學生的失業率是最多的！有關的統計只能適合反映到初出道大學生的置業處境！但是並不足以反映年輕人置業的處境！尤其是年輕人的置業處境實質得到改善之下，我們便不可以用弱化了的大學生收入去作出「連大學生都上不到車」的反映！

以年青人人均入息中位數字計算兩口子相加收入有42000元，以30年期和利率4.125厘，兩口子其實是買到約450萬元的單位，而且是過到壓力測試！這些價錢足以在屯門區買到兩房甚至三房的單位！

現在這個時代職業和學歷也無分貴賤！需要付出努力才是安居樂業的主要因素！另外，樓價升逾1000%的數字意義不大，因為中間牽涉好多因素，是期間的量化貨幣、城市的升格、社區的供求！特別是通脹！如果通脹和量化貨幣的幅度大升的話，我們樓價不升代表我們的財富被蒸發，樓價在通脹之下升得不夠反而是人民的損失！

買樓是人生大事，也是終身負擔，學習承擔和奮發去籌備首期的意識比買得起樓更加重要！

筆者是經營上車市場的，任何時候包括現在也有大量年輕人靠自己置業的例子，時代應向他們學習而不是當看不到他們！

香港人正在荒廢自己的優勢 —「奮鬥心」！

撰文：祥益地產總裁汪敦敬

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