樓市飄忽 供過於求減低回升動力【老樓專欄】

摩根士丹利最新報告指，香港住宅樓市價格已從去年12月的低位反彈約7%，但近期交投放慢而且投資需求疲弱，料樓價升勢將會放慢，因此將2023年香港住宅樓價升幅預測由10%建至8%，反映大摩預期樓價今年餘下時間幾無升幅。

大摩在今年二月曾指出，受樓市成交量及氣氛、利率可能見頂，以及與內地通關等利好因素支持，預計今年本港住宅樓價上升10%，之前預期上升5%。樓市前景連大行都那麼飄忽，換句話說本港缺乏明確方向，資金來投未有大幅增加，導致需求歸邊用家身上，即使樓市遇上升跌市，真用家依然靠本身需求置業，掉過頭說，亦有用家因猶豫而押後置業計劃。

老樓入行逾35年，碰上樓市高高低低，亦多次提醒用家量力而為，不好被羊群所牽引着。但正所謂花無百日紅，香港樓市在1997、2003年及2008年經歷過急跌，2016及2018年也出現持續數月的回落，而在2020及2021年雖說出現經濟受疫情及社會運動的影響，但是樓市並沒有下跌多少，反而有上升趨勢，所以有人深信現時樓市仍然會升大於跌，也有人說現在買樓是高位接火棒，但經濟危機往往是難以預測，各區升幅走勢亦不盡相同，無論買樓定租樓，也要好好規劃，量力而為。

據政府估計，今年私人住宅落成量約1.99萬伙，按年下跌約6%。 不過，預料2024年將反彈至約2.7萬伙，料創2002年以來的22年新高。而超過一位發展商很坦白對老樓說，未來供應真的很很多，而過去兩個月市況再度調整，有兩大原因，外圍經濟復甦不似預期，帶動更多新一輪財富效應，製造潛在需求；與此同時，期待已久的中港通關，內地人來港買樓的比例大失預算，造成到希望落空，發展商也因要趕出倉，追回去年停賣樓半年有多的真空期，「你見到開價偏低，便按目前樓市情況而造，不定期檢討後市預測，目前港客用家為首要搶佔目標。

隨着各項辣招印花稅及金管局近年不斷收緊投資者按揭，令到投資者入市意慾降低，市場買家大部份為用家。住宅買賣炒家已經銷聲匿跡，短期轉售的成本需要二成稅款，炒家不容易賺錢，投資者想購買第二套物業需要額外付出15%稅款，雖說是長線投資，但大部份投資者都不願意額外付出這麼高的稅款。而財爺早前預告，為了讓真用家能夠上車，正考慮再放寬按揭成數，表明「樓宇只用不炒」的國家領導方針，以每年數萬對新婚人士和新港人的置業需求下，每年新增需求量1萬伙，未來新盤供過於供，樓價易跌難升。

美麗謊言總比真話多人願意聽，市場變化乃一線之間，在多利好消息下本港樓市依然未尋到方向，基本在背後存在很大的問題，不是一時兩刻便可解決。

撰文：資深傳媒人劉兆昌

自1988年起投身地產傳媒採訪工作，見證香港樓市大時代三十年變化，曾任多間傳媒機構地產版主管，為香港傳媒界第一代地產版從業員，並曾於2010年出首本買樓入門書，目前為自由創作人，中港兩邊走。