【磚港樓市】丁屋買賣需留意補地價條款買村屋估值不容易宜找專業人士幫手

香港在未正式發展之前，由不同的鄉村部落所組成，根據《新界條例》規定，新界原居民可按照傳統由男丁繼承遺產，另依照新界小型屋宇政策，即丁屋政策，新界原居民的男性後人可享有一生一次的權利，在鄉村的認可指定範圍內興建一棟每層面積最多為700平方呎，樓高最多3層的「丁屋」。

至於轉售丁屋時，需要視乎它的批地方式而決定是否需要補地價。例如以建屋牌照形式批出的話，在取得地政總署發出的滿意紙後五年內轉售，則需要先補地價；相反如在取滿意紙五年後轉售，則無需繳交任何補地價費用。不過，假如以私人協商形式批出土地，則在任何時候轉售，都需要繳付補地價。

以上談及的都只是丁屋，它可以說是最常見的其中一種村屋；而另一種較常見的村屋，就是「舊屋地」或「舊批地」，他大多是從「集體政府租契」批出的，這些村屋沒有面積及樓層的限制，在轉售時亦無需要補地價。

在了解以上村屋的背景及特性後，就可以懂得如何找對的村屋成交作對比分析參考。一般來說，村屋的估值較其他的住宅物業困難，原因是很難找到合適的成交案例作對比分析，很多時甚至需要在同區的其他鄉村內尋找成交數據。

除此之外，村屋估值的另一個難關，就是尋找村屋本身，特別是「舊屋地」，及其參考成交單位的面積資料。這些村屋因屋宇署沒有平面圖記錄，差餉物業估價署沒有面積記錄，土地查冊上亦沒有樓契圖則或面積資料，很多時都需要在現場親身量度相關面積。

至於跟參考的成交單位做比對時，作出的調整因素與一般大型屋苑都是一樣，會包括景觀、面積大小、坐向、時間等調整，但同時亦會考慮路權的因素，意思是指從村屋本身前往村口或大馬路，當中會否必須途經周邊的私家地，而這些私家地有否說明容許其他人路經的條款，這等在估值時亦需要查得很清楚。

對於村屋估值來說，現場視察算是重要的一個程序，很多時地下的花園或二樓上的天台樓層，都會有不同的佔用情況，而這些實際的狀況都會影響著物業的價值，所以必須透過現場視察作進一步了解。

村屋估值絕非這麼簡單，必須了解村屋的來源背景，再透過視察深入核實面積，環境因素及佔用狀況等條件。

中原測量師行執行董事張競達先生
http://www.centalinesurveyors.com.hk/property-valuation

Text by BusinessFocus Editorial

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