黎家聰：新世界發展K11（17）銷情突破疫情前 印證管理層新商業模式
零售市道回穩，全港多個商場業績報捷。尖沙咀兩大地標商場人流或銷情，已經迫近甚至超越疫情前水平，獨特的商業模式成功吸引高端客戶，加快復甦速度，相信會未來兵家必爭的消費客群。
尖沙咀海港城早前推出多個消費獎賞，暑期活動期間的人流較2022年同期上升40%，回復至疫情前水平逾90%，7月和8月周末每日人流達20萬人次。至於K11區內兩個地標場館MUSEA及K11 Art Mall，人流更創開業以來新高。
首創文化零售強強結合
K11 MUSEA及K11 Art Mall兩者也是筆者平常較喜歡逛的地方，憑著獨有的商業模式「文化商圈」，成功吸納大量高端客戶。據報有超過三成商戶銷售額創開店以來歷史新高，高端品牌銷售較疫情前飈升260%。其中K11 MUSEA整體銷售較疫情前躍升120%，突圍而出，反映管理層首創的文化零售模式成功。
新世界發展（17）管理層打造的K11品牌，形象鮮明獨特，有別於傳統的商場，定期舉辦各項大型文化盛事，已成為本港居民及旅客的必到「打卡」景點。這個品牌在中國內地拓展亦相當成功，集團位於中國內地的所擁有或管理的K11購物藝術館，銷售額在近期的中期報告期中均取得亮麗表現，例如廣州K11、武漢漢口K11及瀋陽K11等等。筆者期待K11內地首個旗艦項目「K11 ECOAST」，項目將在2024年落成，將成為粵港澳大灣區海濱文化零售新地標。
事實上，高質量發展策略和品牌優勢，均有助產品在逆市突圍而出，尤其是住宅市場。內地三大房地產研究機構，包括克而瑞研究中心、中國指數研究院及億翰的一月至八月份銷售榜單，新世界均躋身全國100強，七月及八月合約銷售額共逾41.5億元人民幣，按年增138.5%，今年首八個月銷售業績已逾100億元人民幣。
在全國各地的住宅銷售業績中，粵港澳大灣區及長三角市場貢獻新世界中國91%營業收入。今年三月推出市場的廣州新世界耀勝尊府，位於漢溪長隆地鐵站上蓋，是目前廣州市場較稀缺的地鐵TOD（公共交通導向發展）項目，擁有一站式融合鐵路交通、K11 Select商業配套，連接長隆萬博商圈，是新世界憑生態圈優勢塑造旗艦項目，因此三月開售以來，累計銷售就已超過25億元人民幣，成交均價達每平方米36,000元人民幣，刷新區內紀錄。
周大福購新創建有助減債
隨著內地最近有連番利好房地產的措施出台，包括多個一線城市實行「認房不認貸」，集團有望在新的市場條件下，保持盈利增長。集團在大灣區和長三角地區的貨值儲備充足，不包括車庫的土地儲備總樓面面積約454.6萬平方米，65%位於大灣區及長三角地區。
提到新世界發展就不能不說其重債問題。早前，《彭博》引述交易員稱，市場正流傳新世界債務問題以及潛在資產質押的消息，由於擔心內地房地產危機蔓延，香港地產商的永久美元債券最近遭到拋售，消息令新世界股價受壓。對此，新世界發展已發佈公告澄清言論全屬虛假誤導。
今年6月，新世界發展控股股東周大福（1929），就提出收購新創建全部已發行股份。交易完成後新世界發展套現逾217億港元，而其淨資產負債比率亦由47%降至42%左右。這次企業行動有助降低財務槓桿，相信有關安排已考慮到新世界的短期再融資需求，因此新世界面對「極度緊迫的流動性短缺」不太可能發生。目前來看，新世界發展的重債問題仍然是可控的。
據公司資料，集團今年上半年已成功獲得300億元銀行貸款，當中約220億元屬再融資，超過80億元屬新批出貸款，全屬低成本融資，從銀行獲得貸款的息率為香港銀行同業拆息（HIBOR）加約1.1厘的低成本融資。集團在內地境內借款的利率介乎2.8厘至3.2厘，而截至去年底，新世界的銀行貸款息率平均亦約為3.8厘，反映銀行未有收緊信貸。
撰文：黎家聰
在香港理工大學會計學學士畢業，投資經驗達10年以上，善於財務報表基本分析、技術分析、財技分析等。此前創立聰明錢走勢投資教學，教育超過500名學生，亦曾任不同金融機構的要職，現為財經節目嘉賓常客，身兼專欄作家、亦曾為香港電台《經濟「識」堂節目》主持人。
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