樓市跌不停，舊樓尤其難出售。但有讀者的自住舊樓早前幸運地獲發展商以不錯的價錢收購，可取回700萬現金。他一方面想買回一個較新的單位自住，另一方面甚至想買多一層樓收租，卻又擔心樓價會再跌，故猶豫應否耐心「等樓市爆跌」才入市。不過，投資書籍作者兼股評人龔成認為這策略很難執行，因為樓市和股市一樣很難「估底」。他反對賣自住樓，因認為這樣做如同沽空樓市，理由是每月要付租金。故龔成認為，較穩陣的策略是先用部分資金付首期買自住樓，然後把餘下的錢先做定期存款賺息或作其他穩健投資。接著事主可以詳細留心市況，才決定是否多買一幢物業，因買樓收租的風險遠大於買自住樓。
【有錢人的煩惱：應否等樓市爆破暴跌才入市？】
龔成老師：
Hello龔成老師，最近發展商收了我屋企層唐樓，扣除佣金後會有700萬現金。
我諗住花大概500萬買1層樓自住，什麼時機入市買樓比較好？
我應該等樓價再進一步大跌，到時入市會比較好嗎？
另外200萬想買多層樓畀首期，然後放租可以嗎? 龔成老師你有什麼好建議，好好運用呢200萬嗎？
讀者敬上
龔成老師分析：
雖然現時樓市未能用便宜去形容，但始終由高位回落不少，由之前的「貴」，去到現時「合理」。不過，我不建議你「等爆」才入市，因為我地無人可以真正估到樓市的升跌。
當你原本有層樓，然後比發展商收咗，其實等於賣左層自住樓。但我從不建議人賣自住樓的，因為這會令你由「平倉樓市」狀態，轉變成「沽空樓市」狀態。
如果樓市跌，你當然有得益，但如果樓市不斷升，你就有損失，因為你已無咗層自住樓。所以，我建議你而家開始睇樓，買翻一層自住樓先。
另外，如果你想好好運用資金，自住樓不用比晒$500萬，例如買$500樓，比其中的$250萬（即一半），餘下的持有現金。再睇一下步點做。（如果你覺得咁樣會比好多息，可以做按揭時，開個按揭掛勾高息戶口，你將錢存入去，部分可以對消銀行借貸）。
而在這段時期，可將部分資金投入股市，平衡增值，甚至只是收息，已有不錯的效果。
相信樓市在長遠計，因供求關係，較難大跌，不過，也不會有大升的情況出現。
樓市始終需求大，我見唔少適婚年齡的朋友，都正等機會買樓，但未買樓，這些是「潛在需求」，過往每年不斷累積，只要樓市跌少少，就會有需求走出來，這令樓市不能大跌。
不過，近年移民的確令需求略為減少，加上政府將加大力度找地起樓，所以長遠，供求將慢慢好翻，無過往咁失衡。
政府現時有較大決心處理好樓市問題，我相信會令之後的供應增加（不是中短期，要長期才慢慢見到），因此，樓市不會大升，但相信都較難大跌（始終需求大）。
長遠計，樓價會平穩，不是倍升，不會好似過往般倍升，而是平穩，同時，由於需求大，要大跌也不易。
因此，香港樓作為自住的價值仍在，中短期不會大跌，也不會大升，以穩定為主。長遠來說，暫時睇未必會大跌，最多只會平穩加少少向上。投資價值，就只是一般，未算十分吸引的水平，自住則合理，可以考慮，最重要是考慮自己的負擔能力。
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龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
（https://www.facebook.com/80shing）
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Text by BusinessFocus Editorial
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