【按揭攻略】舊樓按揭有咩要注意？即睇舊樓按揭指南！

人人都有個「上車」夢，但在香港上車，很多香港人都會感嘆不容易。雖然政府推行首次置業等等的計劃，但不少打工仔仍然需要做按揭，貸款買樓。買新樓的按揭成數一般偏低，而買舊樓的按揭成數有機會做到9成。如果心思思想買舊樓甚至是較為有些歷史的村屋，舊樓按揭年期又是怎麼計算？新樓和舊樓按揭成數截然不同，如果想做到舊樓9成按揭需要留意下面步驟。

為甚麼考慮舊樓？

選擇舊樓原因有很多，有人認為是實用率高，有人則認為室內間隔比新樓更為實用，亦都有人考慮舊樓可做到9成按揭。

大家考慮入手舊樓的原因多不勝數。雖然是舊樓，但樓價依然不菲，想入手舊樓還需透過按揭。因此，在進行按揭前，需分別分析舊樓按揭成數和年期，清楚自己的供款能力，作出最好打算。有意入手舊樓的你，要知道舊樓按揭受到什麼因素影響。

舊樓按揭年期受樓齡影響

置業最擔心的問題就是按揭年期，而多數銀行都以「75」這個數字計算舊樓按揭年期，「75」減去樓齡就得出貸款者的舊樓按揭年期。換言之45年樓齡的舊樓按揭年期即30年，而根據金管局指引，舊樓按揭年期最長可達30年。由於舊樓有不少潛在問題，樓齡都比較高，並考慮到折舊率，因此銀行為客戶提供的舊樓按揭的成數未必有八成或以上。

影響舊樓按揭成數的因素

如果希望實用面積大，又鄰近市區的業主的話，唐樓是個不錯的選擇，但唐樓樓價又是多少？現時油尖旺一帶的唐樓入場費比較低，大概4百萬左右就可以買入4至500尺的單位，比起同區私樓要低一截。

如果唐樓沒有任何大礙，業主向銀行申請舊樓按揭的成數和普通樓宇的成數相近，最高可以借六成。如額外購買按揭保險，800萬以下的舊樓最多能做到9成按揭。不過，舊樓要做到9成按揭，仍然受樓宇健康影響，以及業主是否首次置業。因為按揭保險只讓首次買舊樓的業主享有9成按揭，但實際情況會有所變動，業主在決定買入和貸款之前應該先向銀行諮詢清楚。

另外，購買舊樓的用途會影響按揭成數。如果作「非自用物業」的話，舊樓按揭成數最多是5成；不過如果你有另外一些物業正在收租，壓力測試就會更加容易輕鬆通過，按揭亦可高幾成。

舊樓按揭一定抵？考慮舊樓未來折舊

舊樓按揭成數比新樓低其實聽起上來合理，但其實有些舊樓並不包括在內，包括上述提過的唐樓或者順利通過壓力測試的業主等等，舊樓按揭成數仍可以做得多過六成甚至七成。另外，原來大型藍籌屋苑的審批也比較寬鬆，即使是舊樓，這些舊樓的按揭年期能做到和新樓一樣，有30年按揭年期。

有一點值得注意，即使成功批核舊樓9成按揭，但舊樓在未來的升幅和變現能力會一直下滑。舉例說，假設準備入手樓齡55年的單位，10年後樓齡達到65年，當打算轉手放盤，同樣對方亦會進行舊樓按揭，而對方的舊樓按揭年期就大幅縮短，未必考慮到入手。因此，在置業之前要三思，如自住為目的就無須擔心；但以投資為目的，就要好好考慮舊樓按揭的年期問題。相信日後會出現舊樓成交疏落問題，並加上舊樓按揭成數偏低，打算投資舊樓的投資者們需要三思。

總括而言，除考慮舊樓按揭年期和成數問題，還要記得考慮樓宇類別。銀行對於私樓以外的物件按揭往往保持保守態度，例如村屋來說， 85%按揭已是上限，雖然這些都沒有明文規定，但一般來說借貸方和銀行都對於物業種類，尤其舊樓、唐樓非常挑剔，所以在買樓之前一定要考慮清楚。

編輯/製圖：Business Digest