「90後」月入$15萬求被動收入 倒貼400萬幫細佬買英國樓：收入愈高，愈多人打你主意！｜諗sir

讀者簡先生：本人29歲，月入15萬元，另有花紅但不穩定。現居九龍兩房，市值約1,000萬元，僅供了一年按揭，仍欠740萬元按揭，月供加雜費約32,000元；手上流動資產約150萬元。

本人每月養家支出30,000元。在英國的弟弟，希望本人可以幫手在當地買一間400萬元的物業（首期150萬元），弟弟負責供樓。

另本人希望以後可以在香港，有多一間學生宿舍收租；最後一步，當然希望可建立一個收息portfolio。

閣下認為以上的計劃，大約要需時多久才會做到？而買英國物業，是否過分槓桿呢？

撰文：諗sir｜ 圖片：unsplash

不少人的阿Q模式，認為自己人工一旦月入15萬元，就會無憂無慮。誠然讀者收入愈高，就愈多人打閣下主意。

讀者29歲，月入15萬元當然不錯，人工高易借按揭，當然要利用香港低稅環境供多一幢樓。

不少人也是賣掉香港物業，套現介乎600萬至800萬元，然後在外國過埋下半世。

但是弟弟要阿哥倒貼買400萬元英國樓，筆者認為可以cut budget，買細些。

反正若弟弟工作順利，日後可買大些，自己供款；因可預視阿哥在未來的挑戰還多著。

學生宿舍一開五增回報

要實行擁有學生宿舍；加上每月有息收的目標，簡單講就是完成收息課「兩樓一份債」的中途站。

計算讀者的借貸力為1,940萬元（150,000÷ 10,000×50%x2.59*）。

當然讀者的問題，是首期資金少，而並非無法借貸。一間樓負債740萬元，借貸力只用了38%。

再買另一物業，不妨準備150萬元資金，可以再買800萬元以下樓；惟問題是「無人名」，即使再買樓，便要付重印花稅。

未婚者，用父母名都可以上會。不過讀者去年才剛買了樓，再隔一年部署，2022年才買下一個物業更妥當，目前可先做功課。

首先買樓來做學生宿舍，東鐵線有些屋苑是砰先。宿舍吸引在改建費比劏房少；加上用木為主材料，不觸及建築物條例，消耗亦較租給合租內地生之情況低。

先了解內地租客，例如男生，大多選擇合租形式，即一整間學生宿舍去租，輪流睡客廳；女租客學生則要求各自有房間，亦不會男女合宿。

而一些好的house rule會令租務更易打理，一些「中的」裝修會減低空租期。

由於租金重新上升，目前一房租金已重返6,000元水平。

假設一個三房物業一開五，總月租收入為6,000×5=30,000元，較整間租出去的租金回報升66%。

讀者不妨今年先計劃做學生宿舍，明年春節後買好樓再裝修，便趕到署假旺季開始收租了。

買樓前先投資債基

至於買樓之前的資金，宜投資債基比較好。近日不少債基已跌至一年內低位，只比2020年3月大跌市時的價位高。

在股市打從3月份從高位開始下跌後，債市都有輕微下調。筆者提供的C餐，回報較高位下跌4%；A餐更是10%。不過跌幅都比領展房產基金（00823）、香港中華煤氣（00003）股票少，在沒有槓桿下，派息率達6厘以上。

把150萬元其中的100萬元投資債基，年收息10厘，一個月收取8,000元被動收入。

加埋做學生宿舍，扣除供樓後30,000元租金收入，尚有10,000元餘錢；2022年就有18,000元被動收入。

（一）如果甚麼也不做，等宿舍樓供滿，被動收入增至每月38,000元，對不少人已好理想。而付出的成本，是用100萬元買債基，以及80萬至100萬元首期，人人都做到；

（二）如再加碼買債及用另一人名建立合租房，能擁有每月10萬元收入不足為奇；

（三）當然，資產數上升到一定階段，毋須投資債基，可轉用直債更穩陣。

幾時做到？一年後可以。

至於收息portfolio，讀者要行了第一步，等自己有經歷後，筆者才可用投資組合式形式跟讀者分享。