讀者蒙先生：本人一直有留意閣下的分析，當中得著不少。本人39歲，收入80萬元，手持現金500多萬元（年初賣樓收回現金，敘造了定期）。每月支出約45,000元，包括租金20,000元、每月留8,000元繳稅用途、家用和開支12,000元、碩士還款2,000元。
本人受閣下啟發，希望可以達到兩屋一債目標，為小孩及退休做準備。2020至2021年因疫情沒作任何投資決定。現在看見局勢開始穩定，望重新作出部署。請問本人應先買債收息，以擴大資金，在跌市時分兩注買樓；還是應先買一間樓（600萬元以下）和以餘下現金買債呢？祝2022年進步！
先感謝讀者祝福！現時大概困擾眾投資人因素，包括（一）美國或會於2022年加息三至四次，以及通賬比預期高；（二）新型變種病毒未明；（三）東南亞不少旅遊景點重開，但發現遊客只有數十個；（四）移民潮困擾香港樓市；（五）香港及中國股市位處低位及日增監管風險；（六）內地房地產市場不振。
趁後生買樓
可是2021年初股市見高位，不少人充滿信心。回看當時若投資投票，2021年便要輸很大。
不講市，講執行。買樓最難是難分注買入，然而，確實將資金分批投入市場，有助降低不利因素之影響。
買樓入手有形資產，一般人對有形的事，無論投資或觀察上都易有心得。
所以趁後生買樓，到老收成，那麼多人行這條路也行得通。
想用兩樓一債，為自己產出每月20,000至40,000元被動收入？
其實100萬至200萬元已是夠做到，何況讀者有500萬元。
筆者建議夫婦先買一間樓自住，這是基本，始終到老要有居所。再儲幾年錢，用另一人名買樓。
以讀者為例，手上有足夠資金可五成上會，將物業出租。
投資500萬至600萬元細細地買一間樓，約預算80萬元，便夠首期及雜費了。
當供滿10至20年，便是由租客供了大半數貸款，一旦供完樓，可為閣下提供每月12,000至15,000元的初動收入。
月收24,000元利息
餘下120萬元，筆者建議可投入買債收息，或投資房地產投資信託基金（REIT）及債類產品都可以。
例如筆者課堂敎的A餐，以120萬元投入有5%至6%年息回報之債基；或敘造槓桿後，可收取10%至12%年息，即月收約2,000元。
那麽兩樓一債，累計可產出每月24,000元（12,000元+12,000元）被動收入。
倘若閣下儲到多過200萬元，或加按到超過200萬元，被動收入可再高些。
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