現契套現 輕鬆擁有一筆現金流【張顥曦專欄】

根據政府統計處2021年人口普查資料顯示，全港逾100萬個家庭住戶居住於自置物業，當中已供滿樓的比率高達66.1%，證明不少港人「藏富於樓」，過往亦會有供滿樓的業主會透過「現契套現」即重按的方式，將現有物業再次抵押給銀行套現資金，套取一筆可觀的現金流作投資之用或協助家人置業。

現契套現申請過程較一般買樓申請按揭簡單，業主只需準備個人及住址證明，並連同樓契到銀行申請便可。待銀行審批後，會向申請人發出按揭貸款信，或會安排專人驗樓，最後可於律師行簽按揭契並獲取貸款，整個過程最快可於約一個月完成。要留意，現契套現必須持以樓契正本方能申請。假如遺失樓契正本，則需要找律師從土地註冊處中尋回樓契的核實副本，並到律師樓宣誓，補領具與正本同樣具法律效力的副本。

雖然業主已有物業作抵押，但銀行亦會要求申請人提供至少24個月的還款證明以確保申請人能夠每月準時還款，如申請人沒有入息，銀行會進行資產審查，毋須通過壓力測試。如貸款比例較小，只需提供1年內的還款證明亦能申請。

息率方面，現契套現與現時一般新造按息相同，銀行亦會提供約1.5%至2%的現金回贈。但按揭成數方面，現契套現最多只可承造5成按揭。還款年期方面要注意，銀行會以75減或80減人齡或樓齡計算還款年期，並以較低者為準，一些供滿樓的業主為退休人士，未必能借足30年。

假設陳先生為退休人士，年齡66歲，現時持有一個現契物業，估值約1,200萬，欲套現360萬元作投資用途，銀行最多可以80減人齡，即還款年期最多只有80減66即14年。以現時按息約4.125厘計算，陳先生每月還款金額約$28,244，即陳先生需要有約68萬元的還款證明。

由於重按物業時銀行會為物業重新進行估價，而影響估價的因素包括物業質素以及當時市況，加上每家銀行對於現契套現審批的要求不一，建議貨比三家尋找最高估價的銀行，並且要了解自身還款能力。

撰文：經絡按揭轉介營運總監張顥曦

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