【理財Campus】買樓收租有咩注意？成本雜費有幾多？

成為有被動收入的收租公，是不少香港人的理想「事業」。隨着近年樓價下跌，配合租務市場暢旺，租金穩步上升，加上去年9月中旬以來美國聯儲局多次減息，香港銀行業亦步亦趨下，實際按息降至3.5厘，市場不乏買樓投資的討論。究竟收租公是否「真係咁理想」？本文將詳述收租的注意事項，助讀者掌握收租所需的財務預算。

為甚麼許多香港人喜歡買樓收租？一來是多年經驗所得，除了近年樓價持續弱勢，有一定年歲的讀者只要將時間拉長，就會發現過去數十年香港樓價一直大漲小回，不失為穩妥的投資工具。而且有租客交租，分擔業主部分供樓壓力，因此令不少香港人對買樓收租趨之若鶩。

與此同時，不少香港人買樓收租，都會利用承做按揭發揮槓桿效應。自去年10月起，買樓收租最高按揭成數更由50%提高至70%。換言之，買樓收租的槓桿作用較早年大，且入息要求與自住物業睇齊，也是近月討論買樓收租甚囂塵上的原因之一。

租金指數跑贏樓價

不過，凡事都有正反兩面。買樓收租作為投資工具也非完美，至於是否瑕不掩瑜？則見仁見智。相比其他投資工具，放租有不少雜費支出。租約普遍屬「全包」，即由業主支付管理費、差餉及地租等。另外，租約一般為期兩年，「一年生、一年死」，若租客一年死約後即提出解約，業主又需繳付佣金搵新租客，還要向港府支付稅項。同時，篩選好租客很有學問，偶然亦要應付突如其來的家居、電器維修問題，甚至是更令人擔心的遇上租霸。七除八扣還剩幾多？買家需自己衡量。

好在近年樓價已有一定跌幅，目前入市風險較早年低。差餉物業估價署的數據顯示，2024年12月私宅租金指數報192.4點，2024年全年累升逾3%，已連續兩年上升，走勢持續跑贏樓價。樓價則全年下跌約7%，差估署數據顯示去年12月樓價指數報289.2點，更由歷史高位398.1點，累跌逾27%。租金與樓價一升一降下，加上去年以來香港按息多次下調，目前市面上按揭利率普遍約3.5厘，租金回報率更形吸引。

細單位回報3.7厘

差估署最新公布的數據顯示，實用面積431方呎以下A類細單位的回報率回升至3.7厘，是各類面積單位中最高，按年上升0.4個百分點，處於2012年以來的13年高位，該類單位的回報率高於按息。

而其餘B、C、D及E的4類面積單位的租金回報率介乎2.4至3.2厘，按年升幅介乎0.2至0.4個百分點。

然而，租金回報率並非檢視是否值得買樓收租的唯一標準，升值潛力也是考慮重點。對於投資安排，大家都需獨立判斷，不宜人云亦云。

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●入市先計數成本雜費多

無論是自住或買樓收租，入市前最重要是有預算，因此計算成本是重中之重。買樓一定要支付的是印花稅，若是非首置，更需要支付從價印花稅7.5%。除了印花稅，買樓收租還會衍生一系列的持續成本，例如管理費、淨租金差餉、地租，還有買樓收租要付出的律師費、地產代理佣金等，加上放租期間的保養，每份租約之間的簡單裝潢，都是需要計算的項目。

首期成數多寡　收入大不同

以下將用近期成交的牛頭角淘大花園F座中層戶為例，單位實用面積375方呎，早前以406萬元易手，而同類單位租金約1.5萬元。

首期的多寡將影響淨租金回報，是次以三成及五成首期作比較。假設供樓利率為3.5厘，按揭年期為30年，付出三成首期，即121.8萬元後，每月供款12,762元，當中8,289元為利息，故表面淨租金收入僅2,238元。若付出五成首期，每月供款9,116元，當中5,921元為利息，表面淨租金收入則有5,884元。

物業稅等於淨租金收入15%

業主要記得為放租的物業繳交物業稅。物業稅率是全年淨租金收入的15%，每年課稅年度（即4月1日至翌年3月31日）的淨出租收入，淨租金收入即扣除差餉、不能追回租金及修葺等的淨租金收入。

當中修葺費一項，金額會因為物業樓齡而不同，稅局為簡化手續，會自動於業主的淨租金收入劃一減去20%，作為修葺及支出的標準免稅額。該20%包括所有因放租而衍生的雜費支出。

與股票等投資比較回報

除了可見的租金收入外，樓價升值潛力亦不能忽視，兩者結合才是買樓收租的總回報。那麼值不值得現時在樓市投資？讀者可以簡單地與其他投資工具作對比，例如，股票、定期、債券、基金等，這就是機會成本，若讀者衡量完機會成本比買樓收租低的話，那麼買樓收租就是一筆好投資，反之，則不如持有其他投資工具。

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●篩選租客3大秘訣

1. 要求入息證明

好租客的前提自然是按時交租，業主在簽訂租約前需謹慎揀租客，例如要求租客提供入息及工作證明，確認其擁有穩定收入。若覺得不好意思，可以由地產代理代勞，因為代理通常會要求租客在簽訂租約時提供糧單予業主一閱。

2. 嘗試了解租客

擁有穩定收入，並不代表就是好租客。建議業主在與租客會面時，詢問之前居住地、搬離原因和興趣愛好等，藉此了解租客個性。而資深地產代理在這方面的閱歷較豐富，或能幫助業主判斷是否好租客。此外，若準租客在談論租約時表現挑剔或提出過多要求，日後亦可能需要多花時間應對租客的需求，出租前宜三思。不過以上建議沒有標準答案，業主需自行衡量風險。

3. 採取「兩按一上期」

雙方簽訂租約前，需確保租約上寫明業主與租客的各自責任，如家居維修等，避免日後爭拗，簽署租約時，租客需支付兩個月租金作為「按金」，同時支付一個月租金作「上期」。例如，每月租金一萬元，租客需支付兩萬元做按金，另支付一萬元做上期，總計3萬元。當租約結束時，租客需按照租約要求歸還單位，業主才會退還按金。值得留意的是，若租客以支票支付「兩按一上期」，業主要確保收款後才交出門匙，避免出現租客利用空頭支票並佔據單位的情況，更遑論在未簽正式租約前就交出門匙予租客，業主要懂得自保。

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