【龔成專欄】買入細價樓收租 卻遇上樓價大跌 月光族夫婦應否蝕讓物業 買股助退休? 第一步應該是積極儲蓄
買樓收租必發達的神話近年已幻滅，有屬月光族的中年夫婦曾買入細價樓收租，豈料樓價跌不停，遂猶豫應否蝕讓出租物業，以騰出資金另行投資優質股，以求退休時可獲更穩定的被動式收入。投資書籍作者兼股評人龔成認為，讀者最大的問題是買入的細價樓面積太少，日後大反彈機會較微，故確實要認真考慮長遠是否沽出物業。但龔成相信對月入近4萬元的讀者夫婦而言，若要準備退休，第一步要做的應該是盡快想辦法節省每月支出，養成儲蓄習慣及擺脫「月光族」，這才能確保定期獲得新資金去投資優質股。
【Q39315：月光族夫婦應否蝕讓收租用的細價樓？】
龔成老師：
龔成老師您好，我想請教一下財務應如何分配。
本人與丈夫家庭月入約35000至40000元。因為想將來可以有被動收入維持生活，所以幾年前買多層細價樓出租。但係而家又想買收息股做將來嘅被動收入。到底我應該將現有嘅資產變做現金買收息股，還是我應考慮蝕賣細價樓去買收息股？
出租物業：買入價300萬，現時估值約250萬。月供9000，收租8000元。
黃金︰早年買入十両金粒 約13000成本（因金價暴升 將近升了一倍 所以心動想賣）。
手錶︰約市價50～55萬
保險︰約20萬儲蓄保
美股︰約8萬（主要係Tesla 同apple)
請問一下，應該用邊個資產轉移買收息股較好？感覺只得返20年時間，想做好準備。
現時我們生活係月光族，因有一個小孩以及公司仍未穩定，手上流動資金亦只有三數萬元，所以請教一下你，首先謝謝你花時間解答我的問題。
讀者敬上
龔成老師分析：
首先，你要明白成個人生的財富配置概念。
當我地進行人生財富累積時，會運用「先增值，後現金流」方法。年輕人應著重於增值類資產，而較年長的，就應著重保守類別。因年輕人財富系統未成形，同時負擔較少，可以承受較高風險，所以應以增長為先。
例如初期投資較有潛力股票，令財富增值較快，到一定金額後，可轉較平穩增值的股票。最後有相當財富時，才換成收息股去為自已創造穏定現金流。
以你現時尚有20年才退休去到計，應先到做增值部份，目的是先努力累積起一筆較大的資金，之後先至再轉成收息資產，去創造現金流，支援退休生活。
你現時要做有幾件事︰
1) 你現時資產太集中係物業，這會造成風險，長線要加大優質股比重。
2) 你出租物業是細價樓，而類物業由於面積細(少於300呎，即連滿足一個家庭需要都做不到，長線市場需求會較弱)，故投資價值較弱。長線你是否持有，要考慮清楚。
3) 調整自己開支，盡力做到收支平衡之餘，每月有資金空出來投資優質股。
你現有持股都有質素，可以保留。未來投資策略上，你可以投資「平穏增長股」和「潛力股」。你每月5成儲蓄做月供，其餘先儲起，用一邊月供一邊儲蓄的策略。
選股上，你可以考慮一些平穩增值股，指數基金由於是一個組合，因此在平衡風險方面較好，例如美股追蹤標普500指數的（VOO）、追蹤富時全球股市指數（VT）、追蹤港股的盈富（2800）。
另外再加其他個股：美股如巴郡（BRK.B）、蘋果公司（AAPL）、迪士尼（DIS）、Costco好市多（COST）、麥當勞（MCD）、可樂（KO）、港股如中銀（2388）、港鐵（0066）、港交所（0388）、長建（1038）等，你可以了解下，並從中選股。
如果想增長力高少少，可考慮潛力股，例如指數基金，美股可投資納指基金（QQQ），或在港上市追納指基金（2834）、港股則可考慮安碩恒生科技（3067）、中國電車基金（2845）。另外再加：美股如微軟（MSFT）、Visa（V）、ASML Holding（ASML）、Tesla（TSLA）、Amazon（AMZN）、港股如騰訊（0700）、比亞迪（1211）、小米（1810）等，你可以了解下，並從中選股，但佢地波動性和風險會較高，要自己平衡。
但潛力股風險較高，對投資知識要求較嚴格，所以你可以先集中在平穏增長股上，甚至先集中供盈富(2800)和VOO這類指數ETF。到你投資知識有所提升後，才慢慢加入潛力股到組合之中。
餘下的另一半現金，我地就等機會，當大市出現較大回調，就加大力度掃貨，然後作長線投資。
4) 其實「保險」主要係用來防守，買足夠保障就可以。儲蓄成份架保險，唔係唔可以買。如果你個人風險承受能力好低，或者完全無投資能力，這類保險都有持有價值。但始終係財富增值角度，佢幫助好有限，一般我都就唔建議太多。做財富增值，應集中投資在優質資產(如優質股、物業等)，效果才會理想。
5) 手錶，你自問有研究，確認倒佢係有長線投資價值，都可以保留。
6) 最後，緊記提升自己投資知識。因為長線投資回報，係必然同你架知識水平成正比。
我建議你要多讀投資相關書本、年報，新聞和報讀相關課程。
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龔成老師簡介
‧ 暢銷書《股票勝經》、《選股勝經》、《年報勝經》、《50優質潛力股》、《50穩健收息股》、《50值博倍升股》、《大富翁致富藍圖》、《80後百萬富翁》、《80後2百萬富翁》、《80後3百萬富翁》、《財務自由行》作者
‧ 理財真人Show 節目擔任致富教練
‧ 曾接受港澳多個傳媒訪問
‧ 過往於銀行從事投資相關工作多年
‧ 曾在萬多元月薪狀態下，憑股票累積數百萬財富
‧ 現為全職投資者，擁過千萬財富
‧ 於網上分享投資心得，瀏覽量過百萬，為人氣博客，解答網友理財問題逾20,000條
‧ 專欄作家
‧ 擁財務學學士學位
‧ 股票課程導師，香港及澳門學生人數逾4,000人
‧ 過往10年投資成績，過半能獲利超過1倍以上
Facebook 專頁「龔成」粉絲人數超過200,000人
（https://www.facebook.com/80shing）
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Text by BusinessFocus Editorial
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