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加息週期壓力殺埋身 調整還款期自救

星之谷按揭轉介
發布於 2022年11月22日02:00

銀行連續加按息,按揭貸款人避無可避,每個月供樓負擔勢有所增加,要在加息周期下自保,業主可考慮直接轉按,現時的現金回贈逾2%,是多年以來的歷史高位,可以稍為幫補利息開支。此外,業主亦可考慮因應個人情況,從而調整合適的還款年期,亦有助減輕每月的還款壓力。

還款期長短,為利息支出多寡關鍵之一。期限愈短,每期歸還本金愈多,總體要支付的利息便愈少。業主如想慳息,可向銀行申請縮短還款期,例如將30年減至20年,即將整個還款期縮短三分一。

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以1,000萬元物業借九成按揭、利率2.875厘計算,若還款年期縮短10年,全期總利息支出將由468萬元減至298萬元,足足慳逾170萬元,非常可觀。但要注意,20年還款期的每月還款額較30年的多1.2萬元,因此每月入息要求亦會有所提高,業主需要重新提交入息證明,以及進行壓力測試。

至於已供了一段長時間的業主,如感到加息後供樓的負擔仍太重,亦可考慮透過攤長還款期,減低每月還款壓力。業主可直接向原銀行申請,毋須重批按揭,鎖定優惠息口,又或者轉按至其他銀行,賺取較豐厚的現金回贈。

新承造按揭宜留意有否Mortgage Link

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善用高息存款掛鈎戶口(Mortgage Link)亦是另一個對沖加息的方法。由於戶口息率與樓按相同,當按息上升,戶口收到的利息會同步上漲。若嫌麻煩不想重批按揭,只要將額外供款放入Mortgage Link,亦可抵銷部份利息開支,而且資金在自己戶口可自由周轉,更具彈性。至於計劃申請按揭的準買家,應留意按揭計劃是否有提供Mortgage Link。

此外,準買家亦應準備更充足的首期,防範加息後入息及壓測要求急升的風險。如果準買家銀彈充足,只要有Mortgage Link戶口亦應借到盡。例如本身已有五成首期,但照借六成按揭,騰出來的一成首期放入高息戶口對沖,那一成的貸款額便等同免息。而且借多一成,現金回贈亦會較豐厚,還可以鎖定目前按息計價,即H+1.3%,避免將來需要現金週轉,需要透過樓按再按多一成時,遇上貴息計劃。

如果業主或準業主對加息週期下的按揭有其他疑難,可以向市場上的專業按揭中介機構免費查詢。

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