醫管局推出「員工置業貸款計劃」(Enhanced HLISS),希望可以減少員工流失,該計劃能夠減少員工的供樓壓力,不過醫護人員工作繁忙,未必了解計劃的細節,或者原本已經領取現金津貼,新計劃又與自己有多大關係?筆者希望能夠用以下文章深入淺出地講解,並建議最少3類人士應考慮採用新計劃。
首先要了解Enhanced HLISS是如何令業主慳息,按揭計劃的利率為一個月港元拆息(H)加1.55%(H+1.55%),封頂利率為最優惠利率(P,假設為大P即6%),然後再用實際按揭利率減3厘作為醫管局補貼。以目前H約5%、封頂利率為6%,該醫管局計劃實際按揭年利率為3%(6%-3%);相比銀行新造按揭利率普遍3.5%,每年可慳0.5厘息。如果未來H下跌,可慳利息更多
至於哪幾類人士適合採用該貸款計劃?首先如果有意置業的員工想買新樓,一般要到建期付款才能借高成數按揭,醫管局的貸款計劃則沒有這方面規限,換言之樓花物業也有機會借足9成,而且樓花付款一般都較建期付款有較多優惠,置業人士可雙重獲利。
輕鬆甩走二按、按保
其次,員工如兩年前買了樓花並申請了發展商按揭,現在也差不多夠期轉按,否則發展商的低息蜜月期將完結,就要捱貴息。惟現時整體物業估價下跌,未必能全數轉按至銀行,此時醫管局的計劃可以起到二按的作用,銀行加上醫管局貸款最高可以達樓價9成,能夠輕鬆甩走發展商按揭。
另外,普通按揭申請高成數,需要經按保公司並要交保費,但選用Enhanced HLISS,借足9成就毋須經按保公司,節省六位數的按揭保費。即使是已經借了高成數按揭,也可透過Enhanced HLISS去甩走按保,如上按保未夠3年,可以獲退部份保費,首年內退保可獲保費40%;兩年內25%;三年內15%。
還款期最長20年需考慮壓測能力
但要留意,該貸款計劃沒有現金回贈(向銀行部份的貸款仍有回贈),不提供與按揭掛鈎的高息戶口,而且還款期最長20年,相比起銀行30年按揭還揭款期,每月還款額會較大;加上壓力測試以封頂利率計算,而非現時市場常見的P-2.5%,故對申請人的入息有相當要求,或需要加入擔保人。
還有,醫管局的計劃的貸款上限為為月薪48倍或600萬港元,一旦在申請人提早於獲批貸款後5年內辭職,需要繳付貸款額約2%的金額作為行政費用。
當然每名業主的情況都可能有差別,最好還是向坊間按揭中介機構作免費查詢。
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