看房子不能只看屋況、價格，物業管理與管委會素質也要細心觀察，特別是這類大型社區。(圖片來源 覽山不用早)
買房看房起手式，先看內部屋況再看外部環境，預算和房子內外條件真的就能買下去了嗎？有網友分享社區管委會將解散，未來大樓的公設與水電費都無人維護，擔心停水停電，買房前該如何檢視好社區，了解物業管理公司好壞呢？讓樂屋網買屋小詞典告訴你。
01│什麼是社區物業管理？
什麼是社區物業管理？指的是協助社區全體行政事務的委外單位，舉凡門廳收發、保全維安、設施修繕維護、行政庶務公告以及派遣總幹事人員等，簡單講就是處理社區所有大小事。
什麼是社區總幹事？總幹事即是協助執行社區所有行政事務的專職人員，如果是大型是社區，由物業公司所派遣，如果是公設少的小型社區，則是管委會聘用。
什麼是社區管理委員會？即常聽見的管委會，由社區住戶（所有權人）推派遴選的代表，協助管理社區資產與決議社區公共事務。管委會人數通常依社區住戶人數規模而不同，當中有管理委員、主任委員及管理負責人不等。管理委員是為無報酬的義務工作，任期一至二年，監督與發包廠商，物業管理、總幹事都要向管委會負責。
02│如何判斷社區物業管理良好？
買房看屋由內到外，社區管理卻常被忽略，進出社區時不妨觀察以下重點，能夠幫助你避開管理不佳的社區，降低日後入住產生糾紛。
1. 留意電梯公告與財務：社區常見在電梯張貼社區公告或財務明細，可看住戶積欠管理費狀況、管委會開會頻率與決議內容，能理解社區管理管理現況。過往曾發生老社區籌不出管理費修繕電梯的情況，要注意。
2.檢視社區環境是否髒亂：進入社區前檢視社區外牆磁磚是否完好，冷氣機安裝是否整齊，陽台是推放雜物或牆色黯淡，進入後留意公共區域地板是否汙穢，梯間走道有無堆積雜物，若髒亂處不少，社區物業或管委會可能有狀況。
3.公共設施使用情形：檢視健身房或泳池等公共設施是否損毀，泳池要有救生員，設備完善且定期保養清潔，走道或停車場採光明亮。
4.保全物管人員積極度：檢視物業或保全人員是否出自有品牌的公司，過往是否有大型社區合作經驗，觀察保全或物管人員穿著是否邋遢，年紀是否過高，態度是否散漫、門禁人員進出管理是否積極，上下班尖峰時間是否能協助動線引導。
5.社區空屋率程度：詢問管理員或房仲社區空屋狀況，晚上可在社區外圍看看，點燈率是否過低，若點燈少空屋率高，可能影響社區管理費的收入，無法維護社區公共設施，空屋多也可能反映社區優勢少留不住人。
03│社區管委會的職責有哪些？
社區住戶選出管理委員後，根據《公寓大廈管理條例》有以下職責：
1.決議與執行社區事務：代表社區住戶決議社區公共事務，並執行決議內容。
2.維護社區公共空間與設備：共有部分之清潔、維護、修繕，周圍環境維護與居住安全保障。
3.住戶規範：建議社區共同事務興革，社區規範制定，住戶違規情事之制止及相關資料之提供，調解住戶糾紛。
4.設備與收費支出管理：社區收益、共同基金及其他經費收支、設備管理及應用，會議記錄、會計報告結算、使用執照謄本、竣工圖說及各項文件與單據、印鑑保管，安全設備檢查與修繕管理。
5.發包與監督委外廠商：雇傭與監督物流業者、社區管理服務人（即總幹事）。
不少小型華廈社區會有獨立聘雇總幹事的情況，大型社區則不同，是由管委會雇用的物業公司指派擔任總幹事，但同樣是管理社區公共事務，社區總幹事的角色就像是婚禮的總召，統籌社區大小事，而物業公司就是協助社區門禁保全、環境清潔、機電維護、社區活動的執行者。
依照社區規模，常見的管委會職稱有主任委員、副主任委員、財務委員、監察以及一般委員，社區規模越大委員數量則越多。
04│新社區管委會如何點交設施
買中古屋社區看房時能夠知道社區管委會和物業經營狀況，但新成屋和預售屋若住戶未達總戶數一半以上，管委會可能都還沒成立，這會影響公共設施延遲點交，公共設施無法使用，該如何處理？
依據現行法規，預售屋、新成屋取得產權的住戶若尚未達到總戶數的 50%，社區將由建商代為管理，這段期間社區的公共事務、管理費都由建商代為處理，只要住戶超過 50% ，建商就必須在 3 個月內召集住戶成立管委會，並向社區區公所報備。
管委會的成立流程：
Step 1. 召開第一次第一次區分所有權人會議：
所有權人須 2/3以上出席。
決議內容3/4以上同意。
確定公寓大廈規約、管委會人數、選任方式、任期區間、管理費用及聘任的物業管理公司。
Step 2. 管委會職務分工：
獲選的管理委員，選出一位為主任委員，管委會可採推薦或選任。
視工作內容可另有財務委員、監察委員。
管理委員席次與轄務範圍可依照分層、分區、分棟分配。
Step 3.管委會上任，執行社區事務
新建案或預售屋管委會成立 7 日內，偕同政府主管機關進行公共設施點交。
每個月定期召開社區管理委員會議，匯整社區住戶意見與解決住戶問題。
任期結束後，定期改選。
管委會協助預售屋、新成屋驗收，主要在建築、水電、消防與弱電生活等管線設施進行檢查。
05│沒有社區物業管理怎麼辦？
買公寓很常遇到沒有管理委員會的情況，這是因為住戶少、公共設施也少，大多沒有管委會，若是華廈可能有管委會，但沒有物業管理，這又是什麼情況？
公寓沒有管委會的解方
根據公寓大廈管理條例規定，若沒有管委會召集人，就要利用「召集人的推選程序」，填寫推選召集人公告，公告期 10 日以上，區分所有權達 2 人以上進行推舉，10 日內被推舉最多者成為社區召集人；若沒有人想當召集人，社區住戶可請主管機關指定住戶一人為管理負責人，決議事項同樣要 2/3 以上住戶出席。
公寓的公共事務沒有華廈或大樓來得複雜，選出管理負責人協助協調與溝同社區事務，就已足夠。
華廈沒有物業管理的解方
華廈有電梯與梯間，但若不是多棟的大型集合社區，可能未必有充足的社區預算可以聘請物業管理公司，可改請一位管理服務人協助社區大小事處理。如果社區住戶多但想尋找物業管理公司，或是新任委員們上任想換掉現有的物業管理公司，招標物業時，可先告知物業公司社區的戶數、樓層規模、公共設施狀況，希望社區保全清潔人員的服務方式，再進行篩選，直接找業界評價不錯的物業管理公司也是一種方式。
│結論
買房前到現場看房子，總以為屋況好價格合理就可以簽約，但往往入住後物業管理公司或社區管委會卻出狀況，管理費不合理、公共設施無人管理或住戶難相處，買成屋最常遇上地主戶身兼管委會主委，濫用職權影響社區事務，簽約前最好還是要多留意社區實際狀況，減少踩雷機會。
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