《CEO開講》葉凌棋：台灣只要升息3碼 恐將引爆房市賣壓

永慶房產集團業務總經理葉凌棋

只要央行升息3碼，我認為，房貸族就受不了了。在10幾年來，台灣都處於低利率房貸，根據我們調查，8成的買賣雙方能忍受升息的極限就只有3碼。

從最近的數據顯示，未來房市賣壓會一直「釋放」，如2017年第4季內政部發佈的全台灣新建餘屋，還沒賣出去的就有7.5萬戶，此外，今年1到7月，全台新增的使用執照量是10年來最大，建照量應該是10年來第4高，所以未來的供給量、和現在庫存中的待售物件，其實持續累積中。

另銀行擔憂壞帳可能會逐步引爆問題，主要是因為他們掌握2個數字，一是「寬限期」，它(銀行)有多少房子在銀行裡面即將到期，甚至是延展，因為它知道他可能付不出來，且知道明、後年是顯現這些房東拋售壓力的可能時間點。

二是它也掌握到建商的土建融，銀行知道上游建商還有多少存貨、然後準備要推出，因建商要推出之前，一定會跟銀行辦理土建融、信託，所以銀行會知道源頭有多少水要放下來，也知道現在水庫已經有多少滿水位，從這些數據來看，我認為後續「賣壓」應該會再持續釋放。

但不會出現大幅修正，因為這幾年央行還是持續以低利率維持住市場，目前房貸利率還在1-2%多的水準，讓目前房價處於緩跌、平盤整理的階段。

不過，我認為，只要央行升息3碼，房貸族就受不了了。其實3碼很快，美國已經加了那麼多碼，台灣都還沒反應，這也蓄積台灣未來不得不升的壓力，但以總體經濟來看，它(央行)又不太敢升，它怕明年美中貿易戰又影響到台灣的出口、內需又不夠強，這也是它現在面臨最大的壓力，升也不是，不升也不是，不過，從產業經濟的角度來看，其實是需要合理的升息。

如果央行一旦升息，升息的開始其實就是「心理狀態、購買預期、銷售預期」的改變，因為大家知道升不會只升1次。

我們調查過，8成的買賣雙方能忍受的升息極限就是3碼，為什麼？因為十年來都處在1-2%低利房貸，並未經歷過8-9%甚至13%的高利房貸，對房貸的承受度與風險意識都很低。

尤其是2000年後，現在約40歲的人，其實對房地產都「沒有風險意識」，他們不曾看過什麼叫房地產大幅修正，而修正之後銀行產生的金融危機有多大、需要AMC(資產管理基金)進來幫忙的狀況。

假設真的升息3碼，是否會引爆比前1波更大的房市風暴？我認為，「不會」，因為當年的風暴，有金融因素，也有台商、台灣產業外移，加上薪資都不高，那段時間利率其實都持續在5%以上，且維持很長一段時間，也就是說我1年沒賣掉，那我的成本就是高於5%，因此，「利率」就是賣壓的主要因素。

若央行真的升息3碼，確實買方的購買力可能會衰減，賣方會加強售屋意願，但利率跟以前比仍然很低，以目前的利率加3碼，也不過約2.3-2.5％，在台灣經濟史上仍然算是低利率階段。

(總策畫／歐祥義；採訪整理／記者高佳菁、廖振堯、李盷蓁)

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