實價登錄行情將成天花板，2023年房市恐量縮價跌

展望2023年房市，不得不從2022年的市況說起，因為上半年景氣大好，下半年卻因為地緣政治、央行升息等議題影響，讓買氣急轉直下，而房市向來「量先價行」，加上未來一年還有經濟展望不佳、房市政策趨嚴、供給大增、總統大選等變數，業者多保守看待未來一年的市況，認為房價有機會在部分地區出現明顯修正。

根據內政部統計，2022年累計至11月，全台建物買賣移轉棟數為29萬1,158棟，較2021年同期下修6.6%。台北市不動產仲介經紀業公會理事長郭子立推估，2022年全年交易量會落在32萬棟左右，是近6年來首次出現衰退，且下半年買氣明顯轉冷（詳見圖1）。

價格方面也是「虎頭蛇尾」，根據永慶房產集團統計其內部成交資料，發現7大都會區2022年各季度房價走勢由漲轉跌，第1季、第2季還普遍有明顯成長，但第3季之後，漲幅開始收斂，甚至到了第4季，除了新竹縣市、新北市、桃園市仍有1%左右的「上漲」之外，其他都會區已經轉為負成長（詳見表1）。

3因素降低民眾購買意願

造成房市轉冷

造成房市走弱的原因，有3大關鍵，包含升息、地緣政治風險，以及全球經濟前景不明。

1.升息：央行在2022年一共升息了2.5碼，此前，5大銀行新承作房貸利率於2021年9月出現1.346%的超低水準，若加2.5碼，房貸利率逼近2%。假設貸款人借款1,000萬元，無寬限期、貸款年限20年，每個月房貸將從4萬7,550元提升至5萬451元，負擔增加近3,000元，對一般受薪階級來說，壓力大增。「尤其過去1年通膨大漲，更是雪上加霜。」永慶房屋業管部協理陳賜傑分析，通膨加上升息，確實影響了民眾的購買力及購買意願。

2.地緣政治風險：因為擔心地緣政治風險，所以不少中高所得族群在資產分配上也已重新規畫，譬如透過海外置產分散資金布局，這部分也影響了換屋及長期投資購屋的需求。

從數據來看，日本信義截至2022年11月創下交易戶數逾550戶的成績單，是其自2009年成立以來新高，日本信義表示，客戶有2大考量，包含資產配置、投資需求，而資產配置主要就是考量地緣政治風險。

3.全球經濟前景不明：許多機構紛紛下調2023年的經濟成長率，世界銀行最新預估2023年GDP（國內生產毛額）為1.7%，只有約半年前預測成長幅度3.0%的一半左右，若成真，該成長率是過去30年來第3低，僅次於2009年金融風暴和2020年新冠肺炎疫情爆發。

上述種種原因，讓消費者對將來的房價預期產生改變，進而持觀望態度。

預期房市多頭已到盡頭

部分地區房價有望下修

新的一年，房市有機會回溫嗎？整體而言，市場對成交量看法相當一致，認為會進一步萎縮，但對價格看法分歧，有些業者認為會盤整，有些則認為會下修，但都偏保守看待。

鄉林集團董事長賴正鎰預期，台灣房市將盤整3年，因為《平均地權條例》修正案通過後，政府打房的動作會縮手，市場將回歸正常機制，但是建築材料成本上漲，以台中市為例，這2年平均房價從每坪20萬元上升到45萬元，建築成本從每坪8萬5,000元漲到14萬元，成本不降、房價也「已經回不去了」。

過去1年房價漲得又快又急，但目前大環境並沒有支撐房市繼續往上的條件。因此，永慶房產集團業務總經理葉凌棋表示，從交易量萎縮，以及7大都會區房價鬆動的狀況來看，「量先價行」幾乎可確定房市多頭已到盡頭，實價登錄的行情可能從「地板變成天花板」。

再加上2023年還有一些變數要注意，除了經濟展望不佳，《平均地權條例》修正案也顯示政府打擊房市炒作的決心。雖然內政部代理部長花敬群證實，預售屋禁換約將不溯及既往，但政策趨嚴，預售屋的下車潮早已湧現。永慶房產集團統計各房屋買賣平台，發現2022年12月的預售屋轉售案件高達2萬2,658筆，較2021年同期大增41%。

除此之外，2021年住宅建照核發的宅數爆出天量，達17萬465棟，2022年累計至11月也高達16萬5,792棟，是1994年以來最高數量。而取得建照之後，這些新增供給將陸續在預售屋市場、新成屋市場釋出，葉凌棋推估，2023年至2025年，預售屋完工戶數會超過15萬戶，大量成屋進入市場，勢必將造成衝擊，累積大量賣壓。

而預售屋向來是房市的領頭羊，在供給大增、需求下降的狀況下，2023年預期房市價跌量縮，尤其過去超漲的地段，更有可能出現較為明顯的修正。陳賜傑觀察，像是7都當中，新竹縣市、高雄市在2022年上漲都逾10%，購屋人在出價時，就可以相對地下修預算，避免買在波段高點。

《平均地權條例》修正案有5大改革

《平均地權條例》修正草案於1月10日三讀通過，正式實施日期尚待行政院核定，而本次修法有5大重點：

1.限制換約轉售：簽訂預售屋或新建成屋買賣契約後，買受人除配偶、直系或二親等內旁系血親，或符合內政部公告的特殊情形，例如簽約後因非自願失業等重大事故，並經政府核准外，不得讓與或轉售第三人；違者按戶處罰50萬元至300萬元。

2.重罰炒作行為：若散播不實資訊影響交易價格、營造熱銷假象等影響市場交易秩序或壟斷轉售牟利，將按交易戶數處罰100萬元至5,000萬元。

3.建立檢舉獎金制度：民眾對於不動產銷售買賣或申報實價登錄違規行為，可向地方政府檢舉，如查證屬實，將由實收罰鍰中提充一定比率金額作為獎金。

4.建立私法人購買住宅許可制：私法人購買住宅將依其取得之必要性及正當性，分為「免經許可」及「需經內政部許可」2類；其中「需經內政部許可」，於取得後5年內不得辦理移轉。

5.解約申報登錄：預售屋買賣契約若有解約情形，建商應於30日內申報實價登錄；違規者將按戶處罰3萬元至15萬元。（文◎林帝佑）

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