央行出手...房價泡沫破、小建商遭夾殺？專家：房市激情付出代價

好房網News記者林和謙／台北報導

眼看就業增長放緩，且通膨進一步朝2％目標逼近，美國聯準會（Fed） 鴿聲再起，展開2020年疫情爆發以來首次降息，一口氣降息2碼，將基準利率走廊調降至4.75～5％。商仲業者高力國際認為，相較於近一年美國房市仍維持5％以上的漲幅，道瓊工業平均指數也破4萬點的歷史紀錄，但重啟降息策略，代表經濟走緩的同時，預期累增的債務的壓力恐超越資產價格膨脹的喜悅。我國央行19日理監事會議祭出加重信用管制，可能形成房價泡沫破裂，斷頭、法拍物件增加，甚至夾殺中小建商。

高力國際指出，相較於美國降息以降低軟著陸的衝擊，台灣房市其實早從去年中就透過《平均地權條例》修正上路前「不溯及既往」的解釋，以及新青安的利息補貼、拉長還款期及寬限期來解除打炒房警報，打破2022年升息、升準及2023年《平均地權條例》修正的陰霾，創造升息循環下的另類榮景。

高力國際表示，今（2024）年六都1～8月房市交易年增27.5％ 、創11年同期新高，尤其是AI科技島的題材助攻，點燃房價低基期區域的比價效應，形成花開遍地的景象。舉例來說，全國前七個月住宅買賣移轉棟數年增27.9％，但增加最多的是新竹縣市，分別成長45.3％、40.4％，台南、高雄也成長38.3％、38.2％，全面翻轉過去以北台灣或台中為主舞台的市場。

高力國際分析，然而，激情必須付出代價。從第二季初現端倪、第三季從中古屋延燒，透過央行呼籲減降不動產貸款集中度，以致蔓延到預售市場的全面性錢荒，房市交易缺乏資金動能帶動的流動性，形成「以量制價」的差異化升息、降估價、砍成數的結構性失血後，即便主管機關三申五令沒有限貸令，且針對首購、都更危老、企業自購自建優先放款的「人道走廊」，但觀望的房市將加速分歧、碎形化的五大發展現象：

現象一、房價易漲難跌，但交易量能逐漸收斂。19日央行的決議及呼籲，將鞏固住宅市場的首購族的獨享貸款資源優先權，而預售屋仍與限貸處在平行宇宙，兩大追價箭頭的續航力無限，因此未來半年到一年內，一手、二手房市場都將呈現量縮價漲的態勢，須注意的是量縮幅度深且廣。

現象二、信用資源有限，加大投資風險。受到銀行風控針對客戶、區域、產品屬性進行分類的信用、風險分配影響，將拉大價格發展差距，甚至形成資金斷鏈、房價泡沫破裂，除了現階段出現的交屋、違約糾紛，未來斷頭、法拍物件將放量增加，甚至夾殺中小型建商。

現象三、購地、推案需求不減。全現金買方、已貸投資客、大型建商掌握資金籌碼的優勢，且有預售案護體，趁限貸錢荒撿到槍，拉大議價能力、幅度，持續購入土地、大型資產，撿拾戰利品。

現象四、商用市場無關限貸壓力，但全球經濟走緩、供應鏈移轉壓力大，科技廠持續獵地、獵樓。商用營運或是投資者要同時掌握全球經濟走緩的處分需求，及降息後的資產價格揚升段，價量走勢不再雞犬升天，但換牌、套現、併購的商機反而大增。

現象五、商用租賃市場逐漸放大。因應房價漲、貸款難、租用物件量增，無論商辦、旅館、零售的租金收益率都節節敗退，再加上ESG浪潮帶動產品需求升級，「以租代買」在限貸環境下，大口分食「置產抗通膨」大餅。

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