媽媽久病臥床「彈盡援絕」一招賣掉母宅籌錢

好房網News記者蔡佩蓉／台北報導

長輩長期臥病在床，可能導致「彈盡援絕」需要出售房屋。資深地政士提到，有名房仲接受了子女們的委託，擬出售媽媽名下的房屋，但是媽媽中風後，長年臥病在床毫無反應，如何申請印鑑證明書辦理過戶？子女其實可考慮生前處分或是往生以後辦理。

正業地政士事務所所長鄭文在指出，若是生前處分，因為媽媽已經無行為能力，按照《民法》規定，由子女們幫媽媽向法院申請受監護宣告，並選任監護人，由監護人代理處分房屋，辦理房屋所有權的移轉登記。

另外一種方式，是等媽媽往生後再辦理繼承登記，由繼承人取得房屋後再辦理出售及所有權移轉登記。至於哪一種方式比較省稅，則要視個案的情況而有所不同。

鄭文在說，如果是由監護人代為出售的房屋，必須繳納土地增值稅及房屋交易所得稅或是新制房地合一稅；如果是繼承取得的，且是繼承後當年度出售，則免納土地增值稅，但是房屋交易所得稅或是新制房地合一稅仍要繳納。

最大的差別就是土地增值稅，繼承之土地再移轉時，以繼承開始（被繼承人死亡日）時該土地之公告現值為前次移轉現值計課土地增值稅。

依照《土地登記規則》第39條規定，「未成年人或受監護宣告之人，其監護人代理受監護人或受監護宣告之人購置或處分土地權利，應檢附法院許可之證明文件」。鄭文在指出，只要取得法院的許可，臥病在床的媽媽還是可以處分房屋，辦理買賣登記，解決相關日常生活費用的燃眉之急。

他也提醒，《民法》1101條規定，「監護人對於受監護人之財產，非為受監護人之利益，不得使用、代為或同意處分。」因此，為支付媽媽的生活費用法院會許可，如果只是為了要分家產而出售媽媽的房屋，可能被法院否准，子女們將大失所望。

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