獨／租屋給「前屋主」當心拆了才取回

記者陳韋帆／台北報導

買房想當包租公，回租給「前屋主」既方便又省麻煩？屋比房屋總監陳傑鳴表示，實務經驗上，回租給前屋主恐怕會衍生不少問題，除了有可能吃上官司外，實務經驗上，甚至有可能要「拆屋」，才能拿回房子租給別人的案例。

▲過去曾發生過「回租前屋主」，新屋主走到可能要「拆屋」，才能取回房子的案例。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

陳傑鳴指出，會發生「回租前屋主」的情況，最常見的是前屋主以尚未找到新住處為由，向買方要求交易完成後先回租給他，這樣做之後，最常發生的糾紛，就是前屋主仍有房貸或債務未清，債權人向法院主張是「假買賣」，導致新屋主吃上官司。

不過，實務經驗上，卻也遇過另一種特殊情況，就是演變到必須「拆屋」才能取回房子。

▲新屋主將房子回租前屋主，結果合約期滿沒有續約，演變成「不定期租約」。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

陳傑鳴說，曾遇過一案例，前屋主以尚未購買到新房子為由，向買家要求簽訂買賣時，同時簽訂租賃契約。之後，拖了半年租約期滿，前屋主以各種理由推託、人情壓力施壓，要求買家再讓他繼續租幾個月，買家也因此同意。

等到3個月後，由於買家礙於人情，當初「租金便宜算」，想要轉租他人，不想再等待，所以要求前屋主立刻搬離，結果前屋主卻主張「因為當初租約期滿未續約，所以雙方租賃行為已變成『不定期租約』，所以新買家沒道理要求他離開。」

▲「不定期租約」必須「租賃雙方都同意」或「理由充分」才有辦法順利解除契約。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

陳傑鳴分析，一般有簽定「租賃合約」的租屋行為，只要合約期滿，房東就有權不再續租；但轉變成「不定期租約」，房東就會變成「租賃雙方都同意」或「理由充分」才有辦法順利解除契約。

進一步解釋，以本案狀況，根據土地法第100條規定，「不定期租約」若現任屋主不是要「收回自住或重新建築房屋」，且承租人（前屋主）並無上述違約之情事，現任屋主要收回房屋將相當困難。

▲陳傑鳴建議，不要將房子回租給前屋主，才能避免未來衍生官司糾紛。（示意圖／記者陳韋帆攝影）

若以「自住」為由收回當然沒問題，不過本案就難在「買家已告知前屋主要租給他人」，導致自己進退不得。

陳傑鳴建議，買房子最好不要「回租給前屋主」，畢竟許多法令細節一般民眾都不清楚，在交屋的同時，就請前屋主離開，才是最正確的做法，否則一不小心踏入陷阱，打起官司來可是曠日廢時。

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