作者 : 張孝瑜
圖片 : shutterstock
2024年4月3日上午,台灣發生規模7.2大地震,造成台北捷運中斷、環狀線毀損,花蓮更是嚴重受災區,共計有182棟房屋受損,其中甚至有17棟經過評估後有立即性危險,快速完成拆除。而台灣老舊房屋占比最高是台北市,平均屋齡達到37.78,讓老屋改建的急迫性與重要性再度浮上檯面。
0403花蓮大地震 加速都市更新進展
403大地震後,台北市喊出「大都更時代」,宣示加速都更;中央也推出修法,加大誘因,耕薪建設董事長黃張維觀察,住戶對於都市更新的關注度和支持度確實有顯著提升,除主動詢問都更資訊,住戶甚至會先花時間研究細節,顯見民眾對建物安全的關切程度。
黃張維解釋,921地震後北市結構設計標準有所提升,目前北市一般區域建物耐震設計基準為0.24G,能夠承受五級強震的安全要求,達到「小震不壞,中震可修,大震不會倒」的安全性。
只是地震對房屋結構的破壞有時候難以用肉眼察覺,若是房屋傾斜,或許「在家裡面滾個球就可看到」,但若涉及牆壁、樑柱破壞程度會更大,究竟受損程度是否可僅透過修繕恢復,或是必需拆除重建,都仍然需要專家從結構上做鑑定;目前各縣市政府、相關技師公會針對建物評估、耐震程度皆有推出相關協助。
借鏡日本經驗 理解使用者付費概念
除地震喚醒社會對建物安全意識外,隨時間推移,住戶對於改建接受度也逐漸提高。回顧日本推動都市更新經驗,也同樣經歷推動困難、抗爭等過程,時至今日日本都更速度能夠提升到只需六個月就能完成相關程序,其中重要原因是:「他們知道改建其實不是白吃的午餐…你要室內坪數完全一模一樣,然後一塊錢都不出(是不可能),就是一定使用者需要有一些付費。」
黃張維解釋,若想完全以一坪換一坪,又不願意額外支出費用,在室內坪數未減,權狀又多出30%到50%情況下,改建後的新成屋房價相當於同一區域的六成,「那意思就是改建後就將近要漲一倍的意思,這不可能!」黃張維形容,這是「中樂透」的概念,幾乎不可行。
他觀察目前台灣社會對這點觀念已多有改變,越來越多住戶接受在特定條件下,才可能滿足一坪換一坪,加上隨住戶年齡越來越大,對居住便利性與安全性的重視,遠大於居住空間,也讓都市更新開始有正向循環。
都更估價有專業 善用網路找合宜建商
在實務上,估價標準是根據現行估價原則進行的,實際情況還需要考慮多種因素,如:地段、採光等,都會影響最終估價結果。尤其房屋使用狀況複雜,常見像是頂樓違章加蓋,如果住戶出租牟利,法院會要求拆除並賠償不當得利,他說:「這些違章建築在估價時也會受到挑戰,因為它們並不具備合法產權。」
像是地下室使用和登記情況也相當複雜,黃張維解釋,有些地下室有建物登記和土地持分,有些則沒有。這些地下室使用情況各異,有的用作商業用途、有的作停車場,根據不同用途和登記情況,估價時也會產生差異。
住戶如何選擇建商?黃張維建議,選擇在都市更新和危老改建領域有長期經營經驗的公司,這些公司通常會公開透明地處理每個案子,並且在網路上有良好評價,他笑說:「只要上Google打公司名稱進去,正評、負評都會出現。」這也是避免合約糾紛的方法之一。
延伸聆聽
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留言 2
Justine
這些違章建築在估價時也會受到挑戰,因為它們並不具備合法產權。」
有些台灣人的法盲+貪念,
就是從生活環境到處A到處拗
佔用防火巷當自家庭院的,蓋頂加當自己家的⋯
就算讀到做醫生自私自利的貪念本質還是沒變
能賣的就賣官撈財 ,能圖利的就收錢開違法大門
以爲「把形象裝好」就沒事,
不要自大到無法無天,逆天行事
3小時前
FutureWu
★★★【🤴 天界司命之神(玉帝、帝釋天主、阿拉真主、上帝耶和華),不喜歡「海峽兩岸」😈 官商勾結的:國民黨、民進黨、民眾黨、共產黨,且將持續「大規模天譴降天殺」在海峽兩岸的「預兆」。】For:都更大爆發全台追蹤》連離島也遍地開花,479萬老屋改建春天到了!撰文者:林洧楨、韓化宇,製作人:呂國禎,《商業周刊》,第 1925 期 2024.10.02:
⏩此外,針對無法分割出去的公寓釘子戶也有新做法,佳元建設董事長蔡錫全指出,現在標準流程是:只要同意戶達九五%或僅剩五戶內,經過二次民辦協調會、二次公辦協調會,官民都盡最大誠意傾聽需求,卻仍無法解決時,就會基於大眾利益考量,由官方祭出【強制斷水斷電】來反制不合理的釘子戶要求。
https://www3.businessweekly.com.tw/focus/indep/6016629
http://futurewu007.blogspot.com/2024/10/for479-1925-20241002.html
16小時前
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