小心！買預售屋可能碰到五大陷阱

（圖片提供／幸福空間）

很多人看過、買過預售屋，但是你不擔心嗎？不會害怕嗎？實務上，在預售屋的交易流程當中，確實充滿了不確定性以及諸多的陷阱與風險，就宛如是一場賭局，猶如將你的所有身家性命都賭進去一樣，是應該擔心害怕，更不能掉以輕心！

根據專業的房地產媒體報導，2018 年3 月有一位已購承購戶出面指控，苗栗在地建商「足成建設」老闆竟然鬧失蹤，而且建案在無履約保證情況下，承購戶已付出的頭期款等等款項，恐怕一毛錢都難拿回來。

事實上，類似預售屋的交易糾紛與消費權益受損的案例，可說是不勝枚舉，不時的在媒體上都會看到有購屋人出面淚訴。根據官方的調查統計，預售屋銷售不符合規範的問題，近年來已漸有所改善，但是就比例上來看，問題還是頗為嚴重，使得購屋消費者的權益頻頻受到傷害。

2015 年3 月，行政院消費者保護處針對6 都及新竹縣等7 縣市銷售中建案「預售屋買賣定型化契約」進行專案查核，結果不合格率竟高達94%，這數字真的太可怕了，簡直就要到無法無天的地步。

2023 年平均地權條例新法實施後，內政部、公平會以及相關局處於10 月間舉行了首次聯合稽查，仍然有4 成的預售屋建案違規。數據顯示是有所改善，但對於消費者購買預售屋，仍然充滿了許多的陷阱與風險，如果你不了解這些陷阱與風險，千萬不要輕率的就購買預售屋喔！以下就是購買預售屋主要可能遇到的陷阱與風險。

．設有條件的契約審閱期

買預售屋的權益是否能獲得保障，第一步就是要對契約書先有完整的了解，何況民眾對於契約條文不甚熟悉，需要時間研究或是找專家幫忙。根據《消費者保護法》第11 條之1：「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30 日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。」

其中有關於購買預售屋，至少要給消費者5 天的契約審閱期，而且是在沒有任何條件情況下讓購屋人將契約書範本帶回審閱，但實務上常見代銷業者或是建商，要求民眾要下一定金額之小定（5 ∼ 10 萬元不等），才能將契約書攜回審閱，或是找藉口要民眾放棄契約審閱權，這都是違反公平交易原則，可逕行跟公平會檢舉。

．不那麼真實的樣品屋

預售屋就是還未興建的房子，因此關於空間配置都只能以書面或是樣品屋來呈現，但是囿於民眾本身的空間感，以及樣品屋如魔術空間般的裝修表現，購屋人很容易就掉入樣品屋的陷阱當中，等到完工交屋後，才驚覺根本不是那麼一回事，空間大小與當初樣品屋之間有很大的落差。

．少得可憐的交屋保留款

購買預售屋不要以為房子蓋出來就好了，因為多少都會有些施工瑕疵，而且這些瑕疵要等到建商改善後才會進行交屋手續。為了讓購屋人在交屋前手上有足夠籌碼，去要求建商改善這些瑕疵，官方定型化契約設計了一道交屋保留款的關卡機制。

這交屋保留款是房屋總價款的5%，假設房屋總價是1000 萬元，交屋保留款就是50 萬元。但是市場上常看到有些業者將保留款壓低到3%，甚至是更低的水準。這邊就要特別提醒購屋消費者，若建商使用的定型化契約條款違反上述規定，則該條款將視為無效，而且主管機關可以對建商違反的部分限期改善，如果屆期不改正則可處以3 萬元以上至30 萬元以下罰鍰，而第2 次限期再不改正最高則可處以5 萬元以上50 萬元以下罰鍰。

．誇大不實的廣告

為了把房子賣掉，業者在廣告用語上往往是隱惡揚善、加油添醋，甚至是誇大不實，譬如過去就看到有建案廣告上打出：「10 分鐘到台北車站」，建案卻是遠在汐止；或有廣告宣稱只要「交30 萬訂金，獲贈免費裝潢」，實際卻只限「廣告戶」一戶；也有廣告說「擁有專屬室內泳池」，結果是屬大違建會被拆除；更有建商將「機車車位」規劃為「KTV 麻將招待所」。

若你本身沒經驗，或是沒張大眼睛因此受騙上當，卻又沒將相關廣告文宣留下來，可就很難伸張自身的權益喔！因此，若是你非買預售屋不可，記得一定要將這些書面廣告、海報等資料都留下來，因為這些都被視為是買賣契約的一部分，具有十足的證據力。

．徒具形式的履約擔保

買預售屋最怕的就是建商倒了、建商跑了，留下爛攤子，留下爛尾樓，購屋人最後下場是「錢去樓空」損失慘重。主管機關內政部也知其中嚴重性，雖然有設下履約擔保機制，但從實務面來看，大家都知道，現行履約保證只是徒具形式，業者還是可以輕易地呼嚨消費者，真正碰到房子蓋不下去時，已交出去的錢，恐怕就如肉包子打狗，購屋人仍然得不到該有的救濟。

當然，就交易實務面來看，購買預售屋的陷阱與風險絕不止於這些，只是民眾普遍有喜新厭舊的心理，加上業者嫻熟的包裝技巧與銷售手法，預售屋制度存在這麼長的時間，絲毫沒有式微的情形。所以站在保護消費者的立場，除了呼籲並提醒民眾注意這些陷阱與風險之外，只能期盼政府主管機關，早日制定一套完整的預售屋銷售法令規範，提高保護購屋消費者的法令位階，這樣才是購屋人之福。

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【本內容節錄自編輯精選好書《冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧》】

書名：冒泡法則房產100問：投資買賣都要懂的觀念及技巧

出版社：好優文化

作者：張欣民、連世昌

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