新青成炒房元兇？財政部宣布3大新措施 目標抓投資客、人頭戶及轉租

近期房市火熱，新青安購屋貸款屢遭質疑為炒房元凶，財政部與公股銀繼17號針對防堵人頭戶、轉租等不當行為，討論實務作業細則，但並未拍板，昨（19）日再次開會就精進公股銀行辦理青安貸款的貸前徵審、貸後管理及稽查3大面向，進一步取得共識。

去（112）年政府推出「青年安心成家購屋優惠貸款精進方案」（簡稱新青安），將貸款額度自800萬元提高到1千萬元、貸款期限放寬10年到40年，寬限期也自最長3年延長到5年；此外，貸款利率由政府再補貼1碼（0.25個百分點），若採一段式利率，僅1.775％，遠低於普通房貸利率至少2％的水準。

青安貸款須符合「成年，本人、配偶及未成年子女無自有住宅者」條件，於購置成屋時方可申貸。據財政部統計，從去年8月到今年4月，新青安房貸申貸量超過4千億元，核貸逾3645億元，同期間的國銀房貸增加6,912億元，等同於新青安核貸金額即占房貸增量超過5成。

貸前徵審鎖定投資客、人頭戶

首先，有關「貸前徵審」，財政部指出，將於撥貸前覈實查核，審視是否屬投資客及人頭戶申貸可能行為模式與態樣，國庫署組長王素英舉例，如借款人短期密集用同一標的物買賣、貸款，或者金主為確保人頭戶不會轉手將房地賣出，而要求簽下所有權不得移轉的預告登記，同一帳戶透過網銀、ATM等幫多位貸戶還款等等，這些都是可能樣態。

也就是說，銀行將根據中華民國銀行商業同業公會全國聯合會函頒「防範投資客炒房及人頭戶申貸機制」相關規定，並依靠銀行實務授信經驗判斷出高風險個案，並進一步查核。

同時，青安房貸新案的貸前審核，財政部也要求公股銀須遵循授信5P原則，持續密切注意客戶收入以及還款能力，是否與購買的房屋價格匹配。所謂5P原則，是指會考量借款戶（people）、資金用途（purpose）、還款來源（payment）、債權保障（protection）及授信展望（perspective）。

防杜轉租，須簽「自住切結書」

另外，對於新貸戶將徵提「自住切結書」，明訂若違反規定，本該是自住屋，卻用於出租投資或借名登記，將終止利息補貼，返還自違規事實發生日已撥補的補貼利息，並重新核定貸款條件，意即回歸一般借戶狀況重新議定條件，寬限期、貸款期限恐同樣遭限縮。

因為自住切結書為契約貸款一環、附約，因此銀行即日起可直接申立切結書，而昨日開會主要避免約款項目有所不足，來討論如何設立才能讓權利義務更加明確，討論出範本好方便統一遵循。而此次自住切結書定調不溯及既往，已貸款動撥的民眾，不必重跑一遍申貸流程。

強化貸後管理，資金流、謄本查核以及實價登錄都在稽查範圍

強化貸後管理及稽查方面，財政部表示，精進措施包括但不限於檢視建物謄本是否有所有權不得移轉之預告登記，或設定次順位抵押權予第三人等謄本查核、不動產購價回查暨貸後繳款查證機制等。

舊戶的貸後管理，財政部說依個案情形，依規酌情處理，王素英對此補充，其實部分行庫於此次開會前就已有切結書或特別約款規定，不論一開始就為人頭戶或者因各種因素中途改變，將會依照既有的貸款約款處理，因此才會說舊戶依照情形、既有約款處理。

另外，因舊案沒有增簽切結書，只能從貸後管理著手，王素英指出，除謄本查核，也會檢查資金流，看資金與擔保品使用是否照核貸時的方向走，又或者擔保品於實價登錄的狀況是否異常，例如4個月內無登錄價格、價格過低於市場行情等等。

財政部表示，上開管理機制並不會影響購屋自住未轉租之借款人權益，並強調青安貸款旨在協助無自有住宅家庭購屋，將持續督導公股銀行落實徵授信審核、貸後管理及加強稽查，以確實符合青安貸款之政策目的。

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