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樂當「持分」地主...想搶吞發財 竟殺出程咬金:沒搞懂「公同共有」淪一場空

好房網

更新於 2021年12月30日08:54 • 發布於 2022年01月06日02:09 • 記者蔡佩蓉/台北報導

好房網News記者蔡佩蓉/台北報導

 

依據《土地法》第34條之1第4項規定「共有人出賣其應有部分時,他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。」共有人間持分土地出售予第三人,若沒有通知其他共有人,往往成為彼此之間訴訟的原因。因此,持分土地的出售要格外小心,以免出賣人變成被告。

 

正業地政士聯合事務所所長鄭文在舉了一個實例,共有人將一筆持分8分之1的農地,出賣給第三人,為了符合《土地法》第34條之1的規範,賣方以存證信函通知另外20多位共有人,將成交價、條件通知共有人於函到15日內主張優先購買權。

 

 

沒想到收到10位共有人主張優先購買權的回函,也就是該筆持分8分之1的土地,原買方無緣承買,改由回函的共有人,按目前名下的持分比例,優先購買。

 

鄭文在發現關鍵在於,10人當中有8位共有人的所有權權屬於「公同共有」,僅有2位屬於「持分共有」,當中8位「公同共有人」未達到全體公同共有人同意的門檻,依據內政部93年11月30日內授中辦地字第0930016195號函「公同共有物之其他權利(優先承買權)行使,除法律或契約另有規定外,須經全體公同共有人之同意,始得為之」。

 

為此,部分「公同共有人」無法主張優先購買權,只能由另外2位持分共有人承買。鄭文在提醒,當接獲共有人出售持分土地優先購買權通知時,除了同一價格、同一條件外,別見獵心喜,若是「公同共有」,記得先和全體「公同共有人」取得共識,再主張優先購買權。

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