限貸令重創投資客　房市進入價穩量緩時代

2024年9月20日起，中央銀行正式實施第七波限貸令，為台灣房地產市場投下震撼彈。21世紀不動產表示，隨著第二戶貸款成數的進一步下調及房貸寬限期的取消，房市投資者成為政策的主要受影響群體，預期市場將進入「價穩量緩」的階段。

投資客資金壓力大幅增加

此次限貸令主要針對多戶購屋者，尤其是擁有三戶以上房產的投資客。根據新規，這類購屋者的貸款成數從原先的四成下調至三成，大幅提高自備款比例，導致資金壓力驟增。此外，央行針對名下有房的民眾全面取消房貸寬限期，使投資客無法再享受初期輕鬆的還款安排，進一步加劇了現金流管理難度。對於依賴槓桿的投資者來說，這些變化可能會嚴重影響其投資策略，市場投資熱度預計將因此大幅降溫。

全台市場影響範圍擴大

此次限貸令不僅限於七大都會區，還擴展至全台各地，涵蓋更多非都會區的購屋者。以彰化縣為例，該地近年來核發住宅使用執照的數量位居前列，顯示出旺盛的購屋需求。然而，隨著貸款成數的縮減，這些地區的潛在購屋者將面臨更高的自備款要求，導致購屋成本上升，部分需求可能被抑制，進而延遲購屋計劃。

受影響的族群與市場分化

此次政策不僅影響投資客和建商，換屋族也成為受政策波及的重要群體之一。過去採取「先買後賣」策略的換屋族，現在必須在第二戶房貸撥款後一年內出售第一戶，否則將面臨違約金及罰息風險。這使得許多換屋族被迫轉向「先賣後買」策略，雖然能減少時間壓力，但售屋後無法及時找到合適物件的風險仍然存在，部分換屋族甚至可能暫時成為租屋族。此外，限貸令導致市場謹慎，買方意願減弱，也讓換屋族的購屋挑戰進一步加劇。

21世紀不動產企劃研究室襄理董家菱指出，商用不動產市場未受限貸令影響，投資者可考慮將資金轉向店面、商辦或工廠等有商業投資價值的標的物，甚至海外房地產也可成為潛在投資選項。雖然短期內市場可能承受壓力，但由於價格趨於穩定，自住剛性需求強烈的首購族群基本不受影響，反而有機會在競爭減少的市場中實現購屋夢想。

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