作者 : 彭蕙珍
圖片 : 彭蕙珍攝
央行重手打炒房，引發房市金龍海嘯使景氣降溫。台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴發布「台灣房屋市場景氣燈號」暨房市景氣預測指出，第7波信用管制將會在第4季陸續浮現。
他以棒球賽局說明，央行先發制人，換屋族、繼承族被牽制，新青安族被保送，現金族全壘打。
他預估這波「量縮軟著陸」，推估全年買賣移轉棟數將從「爆量大增」變成「持平微增」。
因這一波房地產在短時間漲很多，他指出，還在推案的建商要降價是不可能，否則後面會有交屋問題，唯一比較有機會是2～3年前買預售屋的人開始交屋，也許有讓利的可能，降價在1成內。
他舉例，最新建商推的案子60萬，2~3年前買的價格為40萬，現在會以55萬讓利少賺賣出。
他強調，隨著投資客及投機客退場，現在的購屋主力會是自住剛性需求，建議有自住需求的人可以出來看屋。
景氣受通膨影響 市場穩定軟著陸
台灣房屋集團與中央大學台灣經濟研究發展中心合作，發布2024年第4季景氣指標分數，估計為50.05分，較上季減少1.88分；明年第1季略反彈至51.86分，第2季下修至45.10分。意味明年上半年，房市景氣將從黃紅燈轉為綠燈，市場從熱絡回歸穩定軟著陸。
周鶴鳴指出，現在房地產景氣確實變得不好，尤其在9月19日央行政策發威後，明顯衰退，對景氣影響最多的仍是通膨，明年電價調漲，加上1月1日起軍公教加薪等，都加深了對通膨的預期。2025年上半年仍是景氣衰退，但仍可維持在象徵穩定的綠燈。
他認為，房市現在正在盤整向下初期，通常會有資金需求較高的族群拋售，有剛性需求的客群，這時有機會撿到便宜。但到後期，市場沉澱完畢，剩下的屋主多半為可賣可不賣，價格就不會太便宜。
短中長期多空交雜 房市買盤兩極化
他說明，今年底至明年上半年，國內外多空交雜，短期內要關注美國降息循環的資金走向，以及11月美國總統大選後的兩岸關係。展望2025年，房市回歸供需基本面，但隨時間沉澱，除非全球發生重大系統性風險，經濟硬著陸，房價仍然有撐。在混沌不明的氣氛下，國內房市將浮現5大趨勢。
1. 新興區盤整：供給量大、投資客較多的新興開發區，進入價格盤整，政策利空早期出售的案件，少數讓利出場。
2. 稀有區價穩：供給需求決定價格，精華地段少量釋出的指標社區，甚至低總價3房產品，市場稀有釋出，支撐力道仍強，價格持續走高。
3. 新青安淡化。政策上路1年多來，已消化不少首購需求，加上行庫緊縮銀彈，鑑價上趨於保守，首購族不易貸好貸滿，因此近期新青安的申辦戶數，與5月時的高峰期相比已明顯下滑，後續對市場的邊際效應也將逐步淡化。
4. 工商農穩健：工業地產、商用不動產並非打炒房範疇，尤其企業基於長期發展，購地、建廠都經過中長期審慎規劃，不會因一時波動改變發展藍圖；部分高資產族群，也會轉向投資店面、商業辦公室，作為長期置產、收租的資產選項。另外，戰後嬰兒潮世代的退休剛性需求，也讓稅務成本低的休閒農地、農舍，近期有升溫趨勢。
5. 現金族崛起：資金雄厚不須大量申貸的現金購屋族，因不受限貸政策影響，在市場上的競爭力大幅提升，可好慢慢挑選保值性佳的物件，成為房市的最大贏家。
200萬俱樂部豪宅無貸款，去年1~8月有10戶，今年1~8月有20戶。
台灣房屋市場景氣燈號是由中央大學台灣經濟發展研究中心，根據2002年1月起至今。分數對應燈號分別為景氣過熱（52.55~100）的紅燈，熱絡（46.31~52.55）的黃紅燈，穩定（46.31~41.25）的綠燈，遲緩（35.32~41.25）的黃藍燈，以及低迷（0~35.32）的藍燈。
斥資千萬 用AI打造「全能魔法家」
台灣房屋此次不惜斥資千萬，與2023年登上NVIDIA執行長黃仁勳於 COMPUTEX 2023 開幕影片的AI 軟體企業HOMEE AI合作，運用領先性AI空間運算技術，推出台灣房屋「AI地產機器人5.0」升級版「全能魔法家」。
HOMEE AI創辦人暨執行長杜宇威表示，全能魔法家有3個服務亮點：
1. 2D美妝師
「虛擬淨化」AI智能把物件美化升級，尤其是帶看時屋主仍自住時的屋況，一鍵智慧化去除照片中多餘的生活用品與雜物，提供更乾淨俐落的空間圖像，讓消費者線上賞屋視線不受干擾，提升判斷力和好感度。
其次是「次元景深」。讓買家線上賞屋、如入其境，以及「風格美妝」，消費者可依個人需求與喜好，將空間進行個性化設計，讓購屋者對未來裝潢方向更具體。
▲台灣房屋集團首席副總裁周鶴鳴(左2)、HOMEE AI創辦人暨執行長杜宇威（右2）。圖/彭蕙珍攝
2. 3D設計師
提供業務透過手機就能掃描住宅空間並立即建模，同步丈量生成2D及3D格局圖與3D實境導覽，取代業務以傳統人工丈量繪圖的繁雜工序，加速待售物件上架時間。同時，提供消費者可於任意時段，體驗3D全景賞屋功能，。
3. AI 智囊團
24小時提供擬真人化不動產諮詢，包括：物件推薦、區域行情、房屋貸款資訊或相關法規政策等，AI 智囊團都能快速、精準地為消費者解答，消費者也可直接詢問「臥室可以放得下 King Size 床組嗎？」等問題。
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